Индустриален парк Горелово - за парка. Индустриален парк Грийнстейт
Максим Соболев, директор на търговските имоти в YIT Санкт Петербург, ни разказа как се развива този наистина уникален проект в село Горелово, какво точно предлага компанията на своите клиенти и как може да представлява интерес за малки и средни големи предприятия.
за проекта
YIT работи в Санкт Петербург повече от 25 години, но Greenstate е единственият проект за индустриални имоти не само в нашия град, но и в Русия като цяло. Компанията решава да навлезе в нов пазарен сегмент през 2007 г., а година по-късно е открито първото предприятие в Горелово. Този опит след десет години може да се оцени като доста успешен. Дори само защото в момента повече от 60% от територията на парка вече е заета.
Индустриалният парк се намира на границата на града и региона - на терен от около 100 хектара. В него се помещават индустриални съоръжения - от големи фабрики до малки цехове или складове, които са снабдени с цялата необходима инфраструктура и са свързани към инженерни мрежи с резерв на мощност. Услугите на жителите се предоставят от управляващото дружество, което обслужва и общите инженерни мрежи.
Относно жителите
Виждаме основното търсене от малките компании. И така, от 14-те клиенти, които имаме, около половината са големи фирми, дошли при нас през 2008-2013 г., а от 2014 г. виждаме основното търсене от руския малък и среден бизнес. Въпреки че исканията им, трябва да се признае, напоследък нарастват. Например, последната сделка, която сключихме, е 5,5 хектара.
Условията, които предлагаме в Greenstate, са, да кажем, вдъхновяващи за малкия бизнес. Това обяснява популярността му сред малките предприятия, които или вече работят, или продължават да се строят в парка.
Защо е от полза
YIT за 25 години натрупа богат опит в общуването не само с представители на регионалните власти, но и с доставчици на енергия. Това са двете области, които са от съществено значение за изпълнението на проекти за развитие. Освен това нашето име играе роля за нас: това е много важно за чуждестранните партньори, тъй като ние сме готови да работим според стандартите, с които са свикнали, и да им предоставим инструментите, от които се нуждаят на първо място.
Най-яркият пример е Siemens, тъй като те направиха цялостен одит на нашия автопарк, преди да сключат сделка и да закупят земя от нас.
Предлагаме проекти за изграждане на апартаменти. Това означава, че сградата - фабрика или склад - може да бъде построена в стриктно съответствие с изискванията на клиента и след това да му бъде предадена под наем. Това освобождава клиента от инвестиране на значителни суми в началния етап на проекта.
В допълнение, ние предлагаме на клиентите парцели със задължение на YIT да ги свърже с инженерни мрежи. Преди това, в началото на строителството на парка, изкупихме всички необходими мощности за това.
Що се отнася до данъчните стимули, те също съществуват - от администрацията на Ленинградска област. Властите предоставят данъчни стимули за инвеститори, които идват да работят в 47-ми регион с инвестиция от над 300 милиона рубли. Те се отнасят до данъците върху имуществото и доходите.
Характеристики на проекта
Индустриалният парк Greenstate има редица характеристики, които могат да представляват интерес за индивидуалните инвеститори. По този начин в парка е разрешено да се поставят предприятия от трети до пети клас на опасност - това е важно за съоръжения на химическата промишленост, които искат да поставят тук логистични центрове или производствени съоръжения. Трябва да се отбележи, че в близост до Санкт Петербург има много малко такива места.
Освен това паркът разполага със собствена ж.п. Разработен е проект за единна санитарно-охранителна зона и има резерв от инженерни мощности (водоснабдяване и канализация), което дава възможност да се разположат предприятия от хранително-вкусовата промишленост. Всъщност те вече работят в Грийнстейт.
В рамките на международния форум PROEstate беше организирана бизнес обиколка до индустриалния парк Greenstate в Ленинградска област, организирана от ЗАО YIT Lentek. По време на събитието се състоя представяне на възможностите на индустриалния парк в Горелово, обследване на цялата територия, инфраструктурни съоръжения и производствени помещения на съществуващите жители и тематична кръгла маса с участието на експерти.
Множество гости от различни региони на страната внимателно разгледаха Greenstate с обща площ от 112,4 хектара. Участниците в събитието високо оцениха цялостната инженерна подготовка за строителство и всички необходими комуникации. Така водоснабдяването (3000 m3/ден) и канализацията (2700 m3/ден) се извършват по споразумение с СУЕ „Водоканал на Санкт Петербург”. Електрическата мощност от 27 MW беше свързана от АД "Петродворцова електрическа мрежа", монтирана е тримесечна котелна с мощност 30 MW. На територията на индустриалния парк също са изградени пътища и железопътни линии, положени са дъждовни канализационни мрежи и противопожарни водопроводи (изградена е пожарогасителна помпена станция). На територията на парка е положен газопровод. Завършени мрежи за дъждовна канализация.
„Цялата територия на индустриалния парк в Горелово е разделена на 2 функционални зони: зона на хранителни предприятия и зона на логистика и производство на други предприятия.
През 2007 г. земята е закупена от CJSC YIT Lentek основно за продажба на скандинавски компании. В началния етап от развитието на обекта той трябваше да побере 10-15 големи жители, но 2008 г. направи свои собствени корекции. Днес разбираме, че още около 50 клиенти, които се интересуват от закупуване на малки парцели, скоро ще могат да изградят своето производство тук. По-голямата част от потенциалните клиенти са руски предприятия. Предвижда се сключването на договори с клиенти за останалата част от земята в следващите 5 години“, каза по време на обиколката Максим Соболев, директор по развитие на недвижимите имоти на ЗАО YIT Lentek.
Близостта до кръстовището на Околовръстния път и магистралата Талин (1,7 км от територията на Индустриалния парк до кръстовището) осигурява лесен достъп до главните магистрали на града. Персоналът на предприятията, разположени в индустриалния парк, се доставя от метрото на корпоративни автобуси на жители, времето за пътуване от метростанция Проспект Ветеранов е 10 минути.
Към момента вече са въведени в експлоатация логистичен център от ново поколение Gorigo (90 000 кв. м.), сервиз за поддръжка на спасително оборудване на датската компания VIKING Life-Saving Equipment (1500 кв. м.). През 2010 г. в индустриалния парк започна работа най-модерният месопреработвателен завод в Русия (29 000 кв. м.), построен по поръчка на финландския концерн Atria Group plc и работещ под марката Pit-Product. През март 2011 г. бяха въведени в експлоатация производствени мощности (8,2 хил. кв. м.) за опаковане на козметични продукти на Dermosil, дъщерно дружество на Dermoshop в Санкт Петербург.
„В момента се водят преговори с няколко десетки предприятия. До края на годината планираме да приключим няколко сделки“, каза Максим Соболев, директор по развитие на недвижимите имоти в YIT Lentek CJSC.
Що се отнася до финансовия компонент, днес обемът на инвестициите в развитието на Greenstate, включително разходите за пълна инженерна поддръжка на територията, надхвърля 6 милиарда рубли. Експлоатацията на общата инфраструктура на индустриалния парк ще струва приблизително 70-80 милиона рубли годишно, тази сума се разпределя между жителите на индустриалния парк.
ЗАО "YIT Lentek" предлага на своите клиенти няколко варианта за сътрудничество: продажба на парцел, снабден с инженерни комуникации (точки за свързване в парка), изграждане на съоръжение в съответствие с изискванията на клиента "построено по поръчка “ с последваща продажба и дългосрочно отдаване под наем на помещения, изградени по изисквания на клиента.
Неподправен интерес на участниците в събитието, наброяващи над 80 души, предизвика кръгла маса, която се проведе във втората част на бизнес обиколката. По време на бизнес събитието се проведе оживена дискусия на тема: „Предимствата на индустриалния парк пред останалите за разполагане на нови индустрии“.
Участници на кръгла маса:
1. Денис Журавски, изпълнителен директор на Асоциацията на индустриалните паркове на Русия
2. Юлия Стефанишина, старши мениджър, Ernst&Young
3. Вячеслав Холопов, директор на отдел, Knight Frank
4. Петер Гебхард, директор по развитие, Индустриален парк Озери
5. Роман Исаенко, мениджър бизнес развитие, Aecom
6. Сергей Васин, изпълнителен директор, Корпорация за развитие на региона Уляновск
Обобщавайки дискусиите, можем да кажем, че експертите се съгласиха: индустриалният парк е отделен. По своята същност това е преди всичко услуга, която позволява да се намалят многобройните рискове на бъдещите собственици.
Ако перифразираме Адам Смит, основателят на класическата икономика, можем да кажем: „Строителят трябва да строи, а производителят трябва да произвежда“. Всъщност независим опит на инвеститорите да изградят предприятие в руската практика не винаги е успешен. Най-големи трудности изпитват малките и средните предприятия. Държавата подкрепя предимно големите инвеститори. По този начин за една компания е по-изгодно да дойде в индустриален парк, където „лъвският пай“ от проблемите ще бъде решен не от един бъдещ собственик, а от компания, която предоставя точно тази услуга за намаляване на рисковете. Има повече от достатъчно сложни въпроси, които изискват компетентно решение: градско планиране, оборудване на територията с инженерни комуникации и всички необходими технически компоненти, осигуряване на транспортна достъпност и услуги и др.
Освен това днес пазарът предлага от 3500 до 8000 хектара земя за промишлено развитие. Има много земя, но само малка част от 5-10% е подготвена от инженеринг. Толкова малък дял от проектирани територии се дължи преди всичко на високата цена, така че за цялостната инженерна подготовка на 1 хектар от индустриален парк е необходимо да се инвестират 0,8 - 1 милион евро. Не всеки разработчик може да привлече необходимото количество инвестиции. Неинженериран индустриален парк е просто друго име на земята, предлагана за продажба.
Като независима област на развитие на недвижими имоти, индустриалните паркове са само в началото на своя път. Повечето от парковете на територията на Санкт Петербург и Ленинградска област са незастроени територии, чието развитие се планира от собствениците на териториите през следващите няколко години.
Търсенето на земя за производствени мощности в Санкт Петербург и Ленинградска област е спорадично. През 2011 г. общият обем на сделките се оценява на 100-150 хектара. При такова търсене едва ли трябва да се очаква динамично развитие на сектора. Въпреки това, тъй като ситуацията в световната икономика се стабилизира, можем да очакваме постепенно нарастване на търсенето на индустриални зони.
Greenstate Industrial Park е частният индустриален парк на YIT. През 2014 г. приходите на Групата възлизат на 1,88 млрд. евро. В компанията работят повече от 6000 служители в Русия и европейските страни. Акциите на YIT са листвани на OMX Nordic Exchange Helsinki.
Индустриален парк "Грийнстейт" предлага подготвена земя за промишлено застрояване с комунални услуги и предплатени лимити на инженерно-техническа поддръжка, предоставена в съответствие с нуждите на проекта на Клиента. Парцелите са свързани към мрежите на местни доставчици в рамките на разпределените мощности по съществуващи договори с доставчици:
- АД "Петродворецки електрически мрежи": обща разпределена електрическа мощност - 27 MW
- Енергопромсервиз ООД: общо топлоснабдяване – 30 MW
- ГУП "Водоканал на Санкт Петербург": общ разпределен обем на водоснабдяването и канализацията 3000 m3/ден
Телефонните и интернет комуникационните канали са осигурени с оптична кабелна мрежа.
Greenstate има изключително местоположение, разположено в Ленинградска област на южната граница на Санкт Петербург, само на 1,5 км от кръстовището на Околовръстния път и магистралата Талин. В радиус от 20 километра от индустриалния парк има такива важни транспортни съоръжения на града като летище Пулково, магистрали Москва и Киев, както и товарното пристанище на Санкт Петербург.
Територията на Индустриалния парк Greenstate принадлежи към района на Ломоносовски на Ленинградска област.
В Индустриалния парк Грийнстейт се продават промишлени парцели от 4000 квадратни метра. Парцели за продажба в момента са собственост на YIT. Като част от договора за покупко-продажба, YIT поема задължението да оформи обект с договорена конфигурация и площ, както и да регистрира имота на името на купувача. Всеки обект в индустриалния парк може да бъде снабден с лимити за инженерна и техническа поддръжка в съответствие с нуждите на предприятието на Клиента. Компаниите, които планират да инвестират в собствено модерно производство, имат възможност да закупят индустриален парцел с необходимите обеми инженерна поддръжка и по този начин да осигурят предвидения срок за стартиране на новото си производство. В съответствие с одобрения план за санитарно-защитни зони на IP Greenstate, на територията на индустриалния парк могат да бъдат разположени промишлени предприятия със санитарна зона не повече от 100 метра.
