حديقة جوريلوفو الصناعية - حول الحديقة. حديقة جرينستيت الصناعية

أخبرنا مكسيم سوبوليف ، مدير العقارات التجارية في YIT سانت بطرسبرغ ، عن كيفية تطور هذا المشروع الفريد حقًا في قرية Gorelovo ، وما الذي تقدمه الشركة بالضبط لعملائها وكيف يمكن أن يكون ذا فائدة للشركات الصغيرة والمتوسطة- الشركات ذات الحجم الكبير.

حول المشروع

تعمل YIT في سانت بطرسبرغ منذ أكثر من 25 عامًا ، ولكن Greenstate هو المشروع العقاري الصناعي الوحيد ليس فقط في مدينتنا ، ولكن في روسيا ككل. قررت الشركة الدخول في قطاع جديد من السوق في عام 2007 ، وبعد عام تم افتتاح أول مشروع في Gorelovo. يمكن تقييم هذه التجربة بعد عشر سنوات على أنها ناجحة تمامًا. فقط لأنه في الوقت الحاضر أكثر من 60 ٪ من أراضي الحديقة مشغولة بالفعل.

تقع المنطقة الصناعية على حدود المدينة والمنطقة - على قطعة أرض تبلغ مساحتها حوالي 100 هكتار. إنه يضم منشآت صناعية - من المصانع الكبيرة إلى الورش الصغيرة أو المستودعات ، والتي يتم تزويدها بجميع البنية التحتية اللازمة والمتصلة بشبكات هندسية مزودة باحتياطي طاقة. يتم تقديم الخدمات للمقيمين من قبل شركة الإدارة ، والتي تخدم أيضًا الشبكات الهندسية العامة.

عن السكان

نرى الطلب الرئيسي من الشركات الصغيرة. لذلك ، من بين 14 عميل لدينا ، نصفهم تقريبًا من الشركات الكبيرة التي أتت إلينا في 2008-2013 ، ومنذ عام 2014 نرى الطلب الرئيسي من الشركات الروسية الصغيرة والمتوسطة الحجم. على الرغم من أن طلباتهم ، يجب الاعتراف بها ، كانت تتزايد مؤخرًا. على سبيل المثال ، آخر صفقة قمنا بإغلاقها هي 5.5 هكتار.

لنفترض أن الشروط التي نقدمها في Greenstate ترفع من شأن الشركات الصغيرة. وهذا ما يفسر شعبيتها بين الشركات الصغيرة التي تعمل بالفعل أو يستمر بناؤها في الحديقة.

لماذا هو مفيد

اكتسبت YIT على مدار 25 عامًا خبرة واسعة في التواصل ليس فقط مع ممثلي السلطات الإقليمية ، ولكن أيضًا مع موردي الطاقة. هذان المجالان ضروريان لتنفيذ مشاريع التنمية. بالإضافة إلى ذلك ، يلعب اسمنا بالنسبة لنا: هذا مهم جدًا للشركاء الأجانب ، لأننا جاهزون للعمل وفقًا للمعايير التي اعتادوا عليها وتزويدهم بالأدوات التي يحتاجون إليها في المقام الأول.

وأبرز مثال على ذلك شركة سيمنز ، حيث أجروا تدقيقًا شاملاً لأسطولنا قبل الدخول في صفقة وشراء أرض منا.

نحن نقدم مشاريع متكاملة. وهذا يعني أن المبنى - المصنع أو المستودع - يمكن تشييده بشكل صارم مع متطلبات العميل ، ومن ثم نقله إليه للإيجار. هذا يحرر العميل من استثمار مبالغ كبيرة في المرحلة الأولى من المشروع.

بالإضافة إلى ذلك ، نقدم للعملاء قطع أراضي مع التزام YIT بربطهم بالشبكات الهندسية. في السابق ، في بداية بناء الحديقة ، اشترينا جميع السعات اللازمة لذلك.

أما بالنسبة للحوافز الضريبية ، فهي موجودة أيضًا - من إدارة منطقة لينينغراد. تقدم السلطات حوافز ضريبية للمستثمرين الذين يأتون للعمل في المنطقة 47 باستثمارات تزيد عن 300 مليون روبل. إنها تتعلق بضرائب الممتلكات والدخل.

ميزات المشروع

تضم منطقة Greenstate Industrial Park عددًا من الميزات التي قد تهم المستثمرين الأفراد. وبالتالي ، يُسمح بوضع المؤسسات من فئة الخطر الثالثة إلى الخامسة في المتنزه - وهذا أمر مهم لمنشآت الصناعات الكيميائية التي ترغب في وضع مراكز لوجستية أو مرافق إنتاج هنا. وتجدر الإشارة إلى أنه يوجد عدد قليل جدًا من هذه الأماكن بالقرب من سان بطرسبرج.

بالإضافة إلى ذلك ، تمتلك الحديقة سكك حديدية خاصة بها. تم تطوير مشروع منطقة الحماية الصحية الموحدة ويوجد احتياطي للقدرات الهندسية (إمدادات المياه والصرف الصحي) ، مما يجعل من الممكن تحديد مواقع شركات الصناعات الغذائية. في الواقع ، هؤلاء يعملون بالفعل في Greenstate.

في إطار منتدى PROEstate الدولي ، تم تنظيم جولة عمل إلى المنطقة الصناعية Greenstate في منطقة Leningrad بواسطة ZAO YIT Lentek. خلال الحدث ، تم عرض إمكانيات المنطقة الصناعية في جوريلوفو ، وتفتيش المنطقة بأكملها ، ومرافق البنية التحتية والمباني الصناعية للمقيمين الحاليين ، وعُقدت مائدة مستديرة مواضيعية بمشاركة الخبراء.

قام العديد من الضيوف من مناطق مختلفة من البلاد بفحص Greenstate بمساحة إجمالية قدرها 112.4 هكتار. أعرب المشاركون في الحدث عن تقديرهم الكبير للإعداد الهندسي الكامل للبناء وجميع الاتصالات اللازمة. وبالتالي ، يتم تنفيذ إمدادات المياه (3000 متر مكعب / يوم) والصرف الصحي (2700 متر مكعب / يوم) بموجب اتفاقية مع SUE “Vodokanal of St. Petersburg”. تم توصيل الطاقة الكهربائية البالغة 27 ميغاواط من شركة JSC "Petrodvortsovaya Electric Network" ، وتم تركيب غلاية ربع سنوية بسعة 30 ميغاواط. على أراضي المنطقة الصناعية ، تم أيضًا بناء الطرق والسكك الحديدية ، وتم وضع شبكات الصرف الصحي وأنابيب مياه الحريق (تم بناء محطة ضخ لإطفاء الحريق). تم وضع خط أنابيب غاز على أراضي المنتزه. اكتملت شبكات الصرف الصحي العاصفة.

"تنقسم منطقة المنطقة الصناعية في Gorelovo بالكامل إلى منطقتين وظيفيتين: منطقة المؤسسات الغذائية ومنطقة الخدمات اللوجستية والإنتاج للمؤسسات الأخرى.
في عام 2007 ، تم شراء الأرض من قبل CJSC YIT Lentek بشكل أساسي لبيعها للشركات الاسكندنافية. في المرحلة الأولى من تطوير الموقع ، كان من المفترض أن يستوعب 10-15 ساكنًا كبيرًا ، لكن 2008 أجرى تعديلاته الخاصة. نتفهم اليوم أن حوالي 50 عميلًا آخر مهتمًا بشراء قطع أراضي صغيرة سيتمكنون قريبًا من بناء إنتاجهم هنا. الجزء الأكبر من العملاء المحتملين هم شركات روسية. قال مكسيم سوبوليف ، مدير التطوير العقاري في CJSC YIT Lentek ، خلال الجولة ، إنه من المخطط الانتهاء من إبرام العقود مع العملاء للجزء المتبقي من الأرض في غضون السنوات الخمس المقبلة.
يوفر القرب من تقاطع الطريق الدائري وطريق تالين السريع (1.7 كم من أراضي المنطقة الصناعية إلى التقاطع) وصولاً سهلاً إلى الطرق السريعة الرئيسية في المدينة. يتم تسليم موظفي الشركات الموجودة في المنطقة الصناعية من المترو في حافلات الشركات الخاصة بالمقيمين ، ووقت السفر من محطة مترو Prospekt Veteranov هو 10 دقائق.

في الوقت الحاضر ، تم بالفعل تشغيل مركز لوجستي من الجيل الجديد Gorigo (90.000 متر مربع) ، ومحطة خدمة لصيانة معدات الإنقاذ لشركة VIKING Life-Saving Equipment الدنماركية (1500 متر مربع). في عام 2010 ، بدأ أحدث مصنع لمعالجة اللحوم في روسيا (29000 متر مربع) ، والذي تم بناؤه بأمر من شركة Atria Group plc الفنلندية ويعمل تحت العلامة التجارية Pit-Product ، العمل في المجمع الصناعي. في مارس 2011 ، تم تشغيل مرافق الإنتاج (8.2 ألف متر مربع) لتعبئة مستحضرات التجميل من Dermosil ، وهي شركة تابعة لـ Dermoshop في سانت بطرسبرغ.

حاليا ، المفاوضات جارية مع عشرات الشركات. قال مكسيم سوبوليف ، مدير التطوير العقاري في YIT Lentek CJSC ، "بحلول نهاية العام ، نخطط لإغلاق العديد من الصفقات".

بالنسبة للمكون المالي ، فإن حجم الاستثمارات في تطوير Greenstate اليوم ، بما في ذلك تكلفة الدعم الهندسي الكامل للإقليم ، يتجاوز 6 مليارات روبل. سيكلف تشغيل البنية التحتية العامة للمجمع الصناعي ما يقرب من 70-80 مليون روبل سنويًا ، ويتم توزيع هذا المبلغ على سكان المنطقة الصناعية.

تقدم CJSC "YIT Lentek" لعملائها عدة خيارات للتعاون: بيع قطعة أرض مزودة باتصالات هندسية (نقاط اتصال في الحديقة) ، بناء منشأة وفقًا لمتطلبات العميل "مبنية لتناسب "مع البيع اللاحق والتأجير طويل الأجل للمباني المبنية وفقًا لمتطلبات العملاء.

أدى الاهتمام الحقيقي للمشاركين في الحدث ، الذين يبلغ عددهم أكثر من 80 شخصًا ، إلى عقد مائدة مستديرة في الجزء الثاني من جولة العمل. خلال الحدث التجاري ، جرت مناقشة حية حول موضوع: "مزايا المنطقة الصناعية على غيرها من أجل وضع صناعات جديدة".

المشاركون في المائدة المستديرة:
1. دينيس زورافسكي ، المدير التنفيذي لاتحاد الحدائق الصناعية في روسيا
2. يوليا ستيفانيشينا ، مدير أول ، إرنست ويونغ
3. فياتشيسلاف خولوبوف ، مدير قسم ، نايت فرانك
4. بيتر جيبهاردت ، مدير التطوير ، Ozyory Industrial Park
5. رومان إيزينكو ، مدير تطوير الأعمال ، شركة Aecom
6. سيرجي فاسين ، المدير التنفيذي ، مؤسسة تنمية منطقة أوليانوفسك

تلخيصًا للمناقشات ، يمكننا القول إن الخبراء اتفقوا على أن المنطقة الصناعية منفصلة. في جوهرها ، إنها أولاً وقبل كل شيء خدمة تتيح تقليل المخاطر العديدة لأصحاب المستقبل.
لإعادة صياغة قول آدم سميث ، مؤسس علم الاقتصاد الكلاسيكي ، يمكننا أن نقول: "يجب على الباني البناء ، وعلى الصانع أن ينتج". في الواقع ، فإن المحاولة المستقلة من قبل المستثمرين لبناء مشروع في الممارسة الروسية بعيدة كل البعد عن النجاح دائمًا. تواجه الشركات الصغيرة والمتوسطة أكبر الصعوبات. الدولة تدعم في المقام الأول المستثمرين الكبار. وبالتالي ، من المربح أن تأتي الشركة إلى منطقة صناعية ، حيث "نصيب الأسد" من المشكلات لن يتم حلها بواسطة مالك واحد في المستقبل ، ولكن من خلال شركة تقدم هذه الخدمة بالذات لتقليل المخاطر. هناك أكثر من عدد كافٍ من القضايا المعقدة التي تتطلب حلاً كفؤًا: التخطيط الحضري ، وتجهيز المنطقة بالاتصالات الهندسية وجميع المكونات الفنية اللازمة ، وضمان إمكانية الوصول إلى وسائل النقل والخدمات ، وما إلى ذلك.

علاوة على ذلك ، يقدم السوق اليوم ما بين 3500 و 8000 هكتار من الأراضي للتنمية الصناعية. يوجد الكثير من الأراضي ، ولكن يتم تحضير جزء صغير فقط من 5-10٪ بالهندسة. ترجع هذه الحصة الصغيرة من الأراضي المصممة هندسيًا بشكل أساسي إلى التكلفة العالية ، لذلك من أجل الإعداد الهندسي الكامل لـ 1 هكتار من المنطقة الصناعية ، من الضروري استثمار 0.8 - 1 مليون يورو. لا يمكن لكل مطور أن يجتذب المبلغ المطلوب من الاستثمار. الحديقة الصناعية غير المهندسة هي مجرد اسم آخر للأرض المعروضة للبيع.

كمنطقة مستقلة للتطوير العقاري ، لا تزال المجمعات الصناعية في بداية رحلتهم. معظم المتنزهات الموجودة على أراضي سانت بطرسبرغ ومنطقة لينينغراد هي مناطق غير مطورة ، يخطط أصحاب الأراضي لتطويرها في السنوات القليلة المقبلة.
الطلب على الأراضي لاستيعاب مرافق الإنتاج في سانت بطرسبرغ ومنطقة لينينغراد متقطع. في عام 2011 ، قدر الحجم الإجمالي للمعاملات بـ 100-150 هكتار. مع هذا الطلب ، لا ينبغي للمرء أن يتوقع تطورًا ديناميكيًا للقطاع. ومع ذلك ، مع استقرار الوضع في الاقتصاد العالمي ، يمكننا أن نتوقع زيادة تدريجية في الطلب على المناطق الصناعية.

Greenstate Industrial Park هي منطقة صناعية خاصة تابعة لشركة YIT. في عام 2014 ، بلغت إيرادات المجموعة 1.88 مليار يورو. توظف الشركة أكثر من 6000 موظف في روسيا والدول الأوروبية. يتم إدراج أسهم YIT في OMX Nordic Exchange Helsinki.

توفر المنطقة الصناعية "جرينستيت" أرضًا معدة للإنشاءات الصناعية مع المرافق وحدود الدفع المسبق للدعم الهندسي والفني المقدم وفقًا لاحتياجات مشروع العميل. يتم ربط قطع الأراضي بشبكات الموردين المحليين ضمن السعات المخصصة بموجب العقود الحالية مع المنظمات الموردة:

• JSC "Petrodvorets Electric Networks": إجمالي الطاقة الكهربائية المخصصة - 27 ميجاوات
• Energopromservice LLC: إجمالي إمداد الحرارة - 30 ميجاوات
• SUE "Vodokanal of St. Petersburg": إجمالي الحجم المخصص لإمدادات المياه والصرف الصحي 3000 م 3 / يوم

يتم توفير قنوات الاتصال عبر الهاتف والإنترنت مع شبكة كبلات الألياف البصرية.

تتمتع Greenstate بموقع متميز في منطقة Leningrad على الحدود الجنوبية لسانت بطرسبرغ ، على بعد 1.5 كم فقط من تقاطع الطريق الدائري وطريق تالين السريع. ضمن دائرة نصف قطرها 20 كيلومترًا من المنطقة الصناعية ، توجد مرافق نقل مهمة في المدينة مثل مطار بولكوفو وطرق موسكو وكييف السريعة ، بالإضافة إلى ميناء الشحن في سانت بطرسبرغ.

تنتمي أراضي Greenstate Industrial Park إلى منطقة Lomonosovsky في منطقة Leningrad.

في Greenstate Industrial Park ، تم بيع قطع أراضي صناعية من 4000 متر مربع. قطع الأراضي المتاحة للبيع مملوكة حاليًا لشركة YIT. كجزء من اتفاقية البيع والشراء ، تلتزم YIT بتشكيل موقع من التكوين والمساحة المتفق عليهما ، وكذلك تسجيل الممتلكات باسم المشتري. يمكن تزويد كل موقع في المنطقة الصناعية بحدود الدعم الهندسي والفني وفقًا لاحتياجات مؤسسة العميل. تتمتع الشركات التي تخطط للاستثمار في إنتاجها الحديث بفرصة شراء قطعة أرض صناعية بالكميات اللازمة من الدعم الهندسي ، وبالتالي تأمين الإطار الزمني المتوقع لبدء إنتاجها الجديد. وفقًا للخطة المعتمدة لمناطق الحماية الصحية لـ IP Greenstate ، يمكن إقامة المؤسسات الصناعية التي لا تزيد مساحتها عن 100 متر على أراضي المنطقة الصناعية.