Milijonierių miestų atsiradimo priežastys. Miestai, kuriuose gyvena daugiau nei milijonas gyventojų – kiek jų yra Rusijoje ir pasaulyje? Problemą formuojantys veiksniai

Planas:

Įvadas

• 1 Pagrindinė informacija
• 2 Milijonierių aglomeracijos
• 3 Fonas
• 4 Pirmųjų milijonierių miestų ir multimilijonierių miestų formavimasis
  • 4.1 Sankt Peterburgas
  • 4.2 Maskva
• 5 Vystymosi ypatumai
  • 5.1 Augimas ir raida sovietmečiu
  • 5.2 Milijonierių miestai posovietinėje Rusijoje
Pastabos

Įvadas

Milijonierių miestai arba milijonų ir daugiau miestų- Rusijos Federacijos teritorijoje esančių miestų grupė, kurios gyventojų skaičius administracinėse-teritorinėse ribose viršija 1 mln.

1. Pagrindinė informacija

Rusijos miestai milijonieriai yra svarbiausios žmonių, darbo, pramonės, kultūros, ekonominių išteklių koncentracijos ir traukos vietos bei socialinės ir ekonominės plėtros centrai tiek savo regionui, tiek dažniausiai keliems aplinkiniams regionams vienu metu, o kai kuriems iš jų (Maskva). ir netoli sienų) – taip pat NVS šalims ir Azijai. Jų svarba šiose pareigose priklauso ne tik nuo gyventojų skaičiaus, bet ir nuo daugybės kitų veiksnių, iš kurių svarbiausi yra gyventojų pajamų lygis, sukauptas ekonominis ir kultūrinis potencialas, taip pat gyventojų skaičiaus specifika. kaimyniniai regionai, kuriems milijonieriai yra transporto, aukštojo mokslo ir prekybos, logistikos, kultūros ir kt.

Sovietmečiu milijonieriai miestai turėjo teisę turėti metro ir kai kuriuos kitus normatyviškai paskirstytus išteklius bei viešąsias gėrybes, tačiau jų gavimo tikimybę ir prioritetą lėmė tiek Valstybinio planavimo komiteto standartai, tiek didele dalimi, t. neoficialūs atitinkamų regionų vadovų santykiai su centrine valdžia. Posovietiniais laikais milijonieriai miestai taip pat išsiskiria ypatingu valdžios požiūriu (tas pats įtraukimas į valstybinę metro statybos programą, parama kelių infrastruktūros plėtrai nuo 2006 m. ir kt.) ir tuo, kad yra didelė rinka sau ir aplinkinėms teritorijoms pritraukti investicijų, susijusių su plataus vartojimo prekių gamyba, prekyba ir paslaugomis (pardavėjų, paslaugų ir operatorių centrai, bankų skyriai, federalinių ir tarptautinių mažmeninės prekybos tinklų punktai ir kt.)

Remiantis dabartiniais statistiniais duomenimis, Rusijoje šiuo metu (2010 m.) yra 12 milijonierių miestų, o tai yra penktas pagal milijonierių miestų skaičių tarp visų pasaulio šalių. Permė buvo milijonierių miestas iki 2004 m., Volgogradas - iki 1999 m., 2002-2005 m. ir taip buvo nuo 2010 m.

Vieta	Miestas	Gyventojai, žmonės (oficialus preliminarus 2010 m. surašymo rezultatai)	Pokyčiai procentais iki 2002 m. surašymo
1	Maskva	11514,3 tūkst	113%
2	Sankt Peterburgas	4848,7 tūkst	104%
3	Novosibirskas	1473,7 tūkst	103%
4	Jekaterinburgas	1350,1 tūkst	104%
5	Nižnij Novgorodas	1250,6 tūkst	95%
6	Samara	1164,9 tūkst	101%
7	Omskas	1154,0 tūkst žmonių	102%
8	Kazanė	1143,6 tūkst	103%
9	Čeliabinskas	1130,3 tūkst	105%
10	Rostovas prie Dono	1089,9 tūkst	102%
11	Ufa	1062,3 tūkst	102%
12	Volgogradas	1021,2 tūkst	101%

Taigi tik du multimilijonierių miestas(Maskvoje ir Sankt Peterburge) gyvena daugiau nei 4 mln. žmonių, o tik viename – Maskvoje – daugiau nei 10 mln.

Iš Rusijos ekonominių regionų daugiausiai milijonierių miestų yra Uralo ekonominiame regione (Jekaterinburgas, Čeliabinskas, Ufa ir iki 2004 m. Permė). Remiantis politiniu ir administraciniu makrozonavimu, daugiausia milijonierių miestų yra Volgos federalinėje apygardoje (Nižnij Novgorodas, Samara, Kazanė, Ufa ir iki 2004 m. Permė).

Rusijos ekonominių regionų struktūra pagal milijonierių miestų skaičių yra tokia:

• Uralo ekonominis regionas - 3 miestai (iki 2004 m. - 4),
• Volgos ekonominis regionas - 3 miestai,
• Vakarų Sibiro ekonominis regionas - 2 miestai,
• Centrinis ekonominis regionas - 1 miestas,
• Šiaurės vakarų ekonominis regionas – 1 miestas,
• Volgo-Vjatkos ekonominis regionas - 1 miestas,
• Šiaurės Kaukazo ekonominis regionas – 1 miestas.

Rusijos federalinių rajonų struktūra pagal milijonierių miestų skaičių yra tokia:

• Volgos federalinė apygarda - 4 miestai (iki 2004 m. - 5),
• Sibiro federalinė apygarda – 2 miestai,
• Uralo federalinė apygarda – 2 miestai,
• Pietų federalinė apygarda – 2 miestai,
• Centrinė federalinė apygarda – 1 miestas,
• Šiaurės vakarų federalinė apygarda – 1 miestas,
• Šiaurės Kaukazo federalinė apygarda – ne,
• Tolimųjų Rytų federalinė apygarda – Nr.

Kai kada vadinami keli didžiausi Rusijos miestai, kuriuose gyvena daugiau nei 700 tūkst., bet mažiau nei 1 mln. – Permė, Krasnojarskas, Saratovas, Voronežas, Krasnodaras, Toljatis. submilijonieriai miestai. Permė, kuri kadaise buvo milijonierius, taip pat Krasnojarskas žurnalistikoje ir pusiau oficialiai dažnai vadinami milijonieriais.

Dauguma šių milijonierių ir submilijonierių miestų (išskyrus Toljatį ir iš dalies Saratovą) yra tarpregioniniai socialinės ir ekonominės plėtros ir traukos centrai, kurie tuo pat metu egzistuoja tarp mažesnių gyventojų turinčių miestų (Chabarovskas Tolimuosiuose Rytuose).

Remiantis preliminariais 2010 m. surašymo rezultatais, Makhačkala, vienas iš nedaugelio ir sparčiausiai augančių didžiausių Rusijos miestų, kurių absoliuti dauguma posovietiniais laikais turėjo neigiamą gyventojų dinamiką, priartėjo prie submilijonieriaus miesto. iš 700 tūkst.

Beveik ketvirtadalis Rusijos gyventojų (22 proc.) gyvena 18 didžiausių miestų (-multimilijonieriai,-milijonieriai ir submilijonieriai). Juose susitelkę trečdalis miesto gyventojų (31 proc.).

Vieta 2009 (2008 m.)	Miestas	Metai, kai pasieks 1 milijoną gyventojų	Gyventojų skaičius, tūkstančiai žmonių (2009-01-01)	Gyventojų skaičius, tūkstančiai žmonių (2008-01-01)	Ekonominis regionas	Federalinė apygarda
	Multimilijonieriai miestai (>2 mln. gyventojų)
1	Maskva	1897	10 509	10 470	Centrinis	Centrinis
2	Sankt Peterburgas	~1888	4 582	4 568	Šiaurės vakarų	Šiaurės vakarų
	Milijonierių miestai (1-2 mln. gyventojų)
3	Novosibirskas	1962	1 397	1 391	Vakarų Sibiras	Sibiro
4	Jekaterinburgas	1967	1 332	1 323	Uralas	Uralas
5	Nižnij Novgorodas	~1962	1 273	1 275	Volgo-Vjatskis	Privolžskis
6	Samara	1967	1 135	1 135	Povolžskis	Privolžskis
7 (8)	Kazanė	1979	1 131	1 120	Povolžskis	Privolžskis
8 (7)	Omskas	1975	1 129	1 131	Vakarų Sibiras	Sibiro
9	Čeliabinskas	1976	1 094	1 093	Uralas	Uralas
10	Rostovas prie Dono	1987	1 049	1 049	Šiaurės Kaukazo	Pietų
11	Ufa	1980	1 025	1 029	Uralas	Privolžskis
12	Volgogradas	1989 (iki 1999 m.), 2002 (iki 2005 m.), 2010 m	982	984	Povolžskis	Pietų
	Submilijonieriai miestai (700-1000 tūkst. gyventojų)
13	Permė	1979 (iki 2004 m.)	986	987	Uralas	Privolžskis
14	Krasnojarskas	-	948	936	Rytų Sibiras	Sibiro
15	Voronežas	-	844	840	Centrinė Juodoji žemė	Centrinis
16	Saratovas	-	831	836	Povolžskis	Privolžskis
17	Toljatis	-	720	719	Povolžskis	Privolžskis
18	Krasnodaras	-	711	710	Šiaurės Kaukazo	Pietų
	Bendras gyventojų skaičius didžiausiuose miestuose:	-	31 603	31 580
	Rusijos Federacijos gyventojai:	-	141 904	141 904
	Didžiausių miestų gyventojų dalis tarp visų Rusijos gyventojų, proc.	-	22 %	22 %
	Rusijos Federacijos miesto gyventojų dalis (2002 m. visos Rusijos gyventojų surašymo duomenys)	-	73 %	73 %
	Didžiausių miestų gyventojų dalis tarp visų Rusijos miestų gyventojų, %	-	31 %	31 %

Milijonieriai miestai yra miestų aglomeracijų centrai, kurie dar labiau apibūdina miesto gyventojų skaičių ir svarbą.

2. Milijonierių aglomeracijos

Tarp Rusijos aglomeracijų (žr. straipsnį) yra 22, kuriose gyvena daugiau nei 1 mln
(gyventojų skaičiavimo šaltiniai skiriasi dėl oficialių įrašų trūkumo, be to, žr. bendruosiuose ir atskiruose straipsniuose):

Vieta	Aglomeracija	Gyventojų skaičius, urbanizuotas/suburbanizuotas-gravituojantis, tūkstantis žmonių (2010)
1	Maskva	16023(14700 )/17316
2	Sankt Peterburgas	5681(5400 )/6230
3	Samara-Togliatti	2300 ; 2555/3170
4	Jekaterinburgas	2054/2054
5	Nižnij Novgorodas	1928/2097
6	Rostovas	1714/2096; 2570
7	Novosibirskas	1736/1997
8-10	Kazanskaja	1352/1560
8-10	Čeliabinskas	1322/1535
8-10	Volgogradskaja	1416/1517
11	Omskas	1182/1261
12-15	Krasnodaras*	1046/1344
12-15	Ufa	1087/1235
12-15	Novokuznetskaya (Kuzbasskaya)*	1096/1206
16-19	Krasnojarskas*	1061/1155
16-19	Permė*	1044/1144
16-19	Saratovas*	1070/1117
16-19	Voronežas*	976/1175
20-21	Irkutskas (Irkutsko-Čeremchovskaja)*	1041/1081
20-21	„Naberezhnye Chelny“ („Nižnė-Kama“)*	1100
21-22	Vladivostokas*	1010 ; 1125/1199
21-22	Tula-Novomoskovskaya*	1030

Taigi 10 milijonierių aglomeracijų* sudaro miestai, kurie nėra milijonierių miestai: Krasnojarskas, Voronežas, Permė, Saratovas, Krasnodaras, Irkutskas, Vladivostokas, Novokuzneckas, Naberežnij Čelny, Tula. Tačiau ne visi jie yra tarpregioniniai socialinės ir ekonominės plėtros centrai ir aplinkinių regionų traukos centrai ar bent jau pretenduoja į šį statusą.

Kai kurie atskiri ekspertai apskaičiavo, kad dar trys aglomeracijos su nemilijoniniais miestais – Iževskas, Jaroslavlis, Brianskas – turi milijonus gyventojų (žr. straipsnį), tačiau tai nesutinka su kitais šaltiniais.

3. Fonas

Didžiausių Kijevo Rusios miestų (Kijevo, Novgorodo, Černigovo ir Vladimiro) gyventojų skaičius, remiantis skaičiavimais, neviršijo 100 tūkst.

Rusijos imperijoje, nepaisant miesto gyventojų skaičiaus augimo, jo dalis išliko labai maža, nes natūralus kaimo gyventojų prieaugis buvo didesnis. Dauguma miesto gyventojų buvo mažų miestelių gyventojai, kurie dažnai mažai skyrėsi nuo didelių kaimo gyvenviečių.

Urbanizacija Rusijoje prasidėjo tik XIX amžiaus viduryje, susijusi su pramonės, transporto ir prekybos plėtra, baudžiavos panaikinimu ir masine kaimo gyventojų migracija į miestus.

4. Pirmųjų milijonierių miestų ir multimilijonierių miestų susiformavimas

Šiuolaikinės Rusijos Federacijos sostinės Maskva ir Sankt Peterburgas milijonierių miestų statusą įgijo tik pačioje XIX amžiaus sandūroje – vėliau nei daugelis Europos sostinių.

4.1. Sankt Peterburgas

Rusijos milijonierių miestų ir didelių miestų aglomeracijų istorija prasidėjo apie 1890 m., kai sostinės Sankt Peterburgo gyventojų skaičius peržengė milijono ribą (1858 m., iki baudžiavos panaikinimo, mieste gyveno 520,1 tūkst. gyventojų). Spartus gyventojų skaičiaus augimas tęsėsi iki 1917 m. revoliucijos, kai mieste gyveno apie 2,4 mln.

Pilietinio karo sukrėtimai lėmė didelį Petrogrado gyventojų skaičiaus mažėjimą (visų pirma dėl daugelio darbininkų grįžimo į kaimą, epidemijų, represijų ir intelektualų emigracijos), sostinės perkėlimas į Maskvą taip pat turėjo neigiamų pasekmių miesto gyventojams. . 1920 metais mieste liko tik 722 tūkstančiai gyventojų.

Padėties šalyje stabilizavimas ir NEP prisidėjo prie tam tikro ekonominio atgimimo, o tai paskatino antrąjį Leningrado gyventojų skaičiaus augimo etapą – iki 3,25 mln. žmonių iki Antrojo pasaulinio karo.

Leningrado apgultis, aktyvūs karo veiksmai ir evakuacija lėmė gyventojų skaičiaus sumažėjimą iki 2,5 mln.

Trečiasis augimo etapas prasidėjo po išsivadavimo 1944 m., kai į miestą grįžo evakuotieji ir išaugo gyventojų antplūdis iš gretimų žemės ūkio vietovių. Istorinį maksimumą (apie 5,0 mln.) miesto gyventojų skaičius pasiekė dešimtojo dešimtmečio pradžioje, tačiau nuo ketvirtojo dešimtmečio vidurio sovietų valdžia ir Leningrado administracija nesėkmingai bandė apriboti miesto gyventojų skaičiaus augimą: atsirado tipiška sovietinė registravimo institucija. .

Nuo 1990-ųjų pradžios dėl pablogėjusios demografinės padėties (taip pat emigracijos iki dešimtojo dešimtmečio vidurio) ir suburbanizacijos [ šaltinis nenurodytas 778 dienos] miesto gyventojų pradėjo mažėti ir šiuo metu yra apie 4,7 mln.

Maskvos ir Sankt Peterburgo gyventojų.

Metai	Gyventojų skaičius	Metai	Gyventojų skaičius
1725	75 000	1908	1 678 000
1750	150 000	1910	1 962 000
1800	300 000	1915	2 318 600
1846	336 000	1920	722 000
1852	485 000	1926	1 616 100
1858	520 100	1936	2 739 800
1864	539 100	1939	3 191 300
1867	667 000	1944	2 559 000
1873	842 900	1959	2 888 000
1881	876 600	1970	3 512 974
1886	928 600	1979	4 072 528
1891	1 035 400	1989	4 990 749
1897	1 264 900	2002	4 661 219
1901	1 439 400	2005	4 600 000

Sankt Peterburgas (59,95, 30,31666759°57′N 30°19′E / 59.95°N 30.316667°E (G)) yra arčiausiai Žemės geografinio ašigalio esantis miestas, kuriame gyvena daugiau nei milijonas žmonių.

4.2. Maskva

1703 m. sostinę iš Maskvos perkėlus į Sankt Peterburgą, pastarojo augimo tempai ir gyventojų skaičius gerokai viršijo Maskvos. Tačiau panaikinus baudžiavą, Maskvos gyventojų skaičius taip pat ėmė sparčiai daugėti ir 1897 m. (pirmojo ir vienintelio Rusijos imperijos surašymo metais) pasiekė 1,038 mln., o 1917 m. – 1,9 mln. Sankt Peterburgas su savo 2,4 mln.

Kaip ir Sankt Peterburge, XX amžiaus pradžios kataklizmai paveikė ir Maskvos gyventojų skaičiaus augimo dinamiką, tačiau, pirma, mažėjimas buvo labiau išlygintas, antra, naujai įgytas Rusijos sostinės statusas padarė Maskvą patrauklesnę. pareigūnams ir ekonominiams migrantams. Nepaisant griežtos registravimo institucijos, dėl įmones ir organizacijas samdomų darbuotojų (vadinamųjų „ribotojų“) antplūdžio, taip pat valstybės institucijų ir mokslo, švietimo ir kultūros organizacijų centrinių biurų augimo. visos sąjungos ir visos Rusijos lygiu, oficialios ir fiktyvios lankytojų santuokos su maskviečiais ir kt., XX amžiaus antroje pusėje miesto gyventojų skaičius per 10 metų vidutiniškai išaugo 1 mln.

Dėl dar didesnio sostinės pajamų ir išsivystymo lygio viršijimo, palyginti su likusia šalies dalimi, gausu turtingų piliečių ir kitų ekonominių migrantų antplūdžio, migruojančių dėl didesnių nei savo regionuose ir šalyse uždarbio, įsigyjančių būstą ir kitų ekonominių. migrantai leido Maskvai ir toliau didinti gyventojų skaičių posovietmečiu, nepaisant neigiamos natūralaus šalies augimo dinamikos. 2002 m. surašymo duomenimis, mieste gyveno apie 10,5 milijono žmonių, preliminariais 2010 m. surašymo duomenimis – apie 12 milijonų žmonių, tačiau faktinis faktinis Maskvos gyventojų skaičius gerokai viršija šį skaičių (dėl didelio neregistruotų skaičiaus). ekonominiai migrantai) [ šaltinis nenurodytas 778 dienos] .

Metai	Gyventojų skaičius	Metai	Gyventojų skaičius
1350	30 000	1871	601 969
1400	40 000	1886	753 459
1600	100 000	1891	822 400
1638	200 000	1897	1 038 600
1710	160 000	1900	1 175 000
1725	145 000	1908	1 359 200
1738	138 400	1912	1 617 157
1750	130 000	1915	1 817 000
1775	161 000	1920	1 028 200
1785	188 700	1926	2 019 500
1800	250 000	1936	3 641 500
1811	300 000	1939	4 137 000
1813	215 000	1956	4 847 000
1825	241 500	1959	5 032 000
1840	349 100	1970	6 941 961
1852	373 800	1979	7 830 509
1858	336 400	1989	8 769 117
1864	351 600	2002	10 126 424
1868	416 400	2005	10 407 000

5. Raidos ypatumai

5.1. Augimas ir raida sovietmečiu

Didžiausias milijonierių miestų skaičius RSFSR siekė 13. Kai kurie iš šių miestų amžiaus pradžioje buvo nedideli miesteliai, tačiau dėl industrializacijos ir kitų priežasčių patyrė spartų augimą. Paaiškėjo, kad Novosibirskas yra vienas iš planetos rekordininkų, pasiekęs milijoną gyventojų. Kai kurie miestai dėl to, kad per Didįjį Tėvynės karą buvo sunaikintas žmogiškasis ir pramoninis potencialas, sparčiai augo, o tai vėliau tapo milijonieriais. Vėliau milijonierių miestų statusas sovietinėje administracinėje sistemoje padarė juos patrauklius ekonominiams migrantams. Siekdama pagerinti savo pačių statusą, kai kurių SSRS miestų valdžia lobizavo už priemiesčių įtraukimą, kurie dėl nepakankamos infrastruktūros plėtros dažnai vis dar menkai integruoti į miesto aplinką.

Miestai iš pirmosios Rusijos miestų grupės, tapusios milijonieriais tik praėjus keliems dešimtmečiams po Maskvos ir Sankt Peterburgo – XX amžiaus 60-aisiais:

• 1962 – Novosibirskas, Nižnij Novgorodas
• 1967 – Jekaterinburgas, Samara

Aštuntajame dešimtmetyje milijonierių miestų statusas buvo suteiktas:

• 1975 – Omskas
• 1976 – Čeliabinskas
• 1979 – Permė, Kazanė

„Jauniausi“ milijonierių miestai gavo šį statusą praėjusio amžiaus 80-aisiais:

• 1980 – Ufa,
• 1987 – Rostovas prie Dono,
• 1989 – Volgogradas.

Buvo manoma, kad kai kurie submilijonieriai miestai greitai pasieks šį statusą – Krasnojarskas, Saratovas, Voronežas.

Tiek visoje šalyje, tiek tarp jos miestų gyventojų posovietiniais laikais beveik visuose milijonierių Rusijos miestuose yra neigiamas natūralus gyventojų prieaugis, kurio nekompensuoja antplūdžio migracijos procesai. Nors pastebima bendra gyventojų skaičiaus mažėjimo tendencija, šio gyventojų skaičiaus mažėjimo (arba individualaus augimo) tempai kiekviename milijonierių mieste šiek tiek skiriasi. Apskritai miestų gerovę lemia paslaugų sektoriaus išsivystymo lygis ir šalia esančių konkuruojančių tarpregioninių plėtros ir traukos centrų buvimas ar nebuvimas.

Išskyrus Maskvą, Kazanę ir iš dalies Omską, Jekaterinburgą, beveik visi milijonieriai miestai patyrė gyventojų mažėjimą visais metais nuo 90-ųjų pradžios. Ypač smarkiai gyventojų neteko Sankt Peterburgas, Nižnij Novgorodas, Samara, Permė (per 15 metų iki 100-150 tūkst. žmonių). Statistiniais duomenimis, per tą laiką iš milijonierių miestų kategorijos iškrito du Rusijos miestai – 2004 metais Permė ir 1999 metais Volgogradas, 2005–2010 m. - ir iškilo grėsmė Ufai iškristi, jei tęsis neigiamo augimo tendencija.

Tik nuo 2000-ųjų vidurio iki pabaigos kai kuriuose miestuose gyventojų skaičius išaugo. 2009 m. pabaigoje, be Maskvos, gyventojų skaičiaus augimą demonstravo tokie miestai kaip Sankt Peterburgas, Novosibirskas, Jekaterinburgas, Kazanė, Ufa, Rostovas prie Dono ir iš dalies Čeliabinskas, o mažėjimas tęsėsi Nižnij Novgorode, Samaroje. ir Omskas.

Remiantis preliminariais 2010 metų visos Rusijos surašymo rezultatais, tarp milijonierių miestų liko Ufa ir Volgogradas, šio statuso galutinai neteko Permė, o prie jo priartėjo Krasnojarskas ir Voronežas.

Volgogradas milijonieriaus miesto statusą prarado 1999 m. ir atgavo jį tik 2002 m. įvykus visos Rusijos surašymui. 2005 m., remiantis dabartiniais statistiniais duomenimis, miesto gyventojų skaičius vėl siekė mažiau nei 1 mln. Likus šešiems mėnesiams iki 2010 m. surašymo (tų pačių metų kovą), Volgogradas atgavo milijonieriaus miesto statusą išplėtus miesto ribas.

Panašus Voronežo bandymas pirmą kartą tapti vienu iš milijonierių miestų, 2009-2010 metais aneksuojant labai daug netoliese esančių gyvenviečių (bendras gyventojų skaičius apie 81 tūkst. žmonių), nebuvo sėkmingas – neužteko apie 30 tūkst. pasiekti šį statusą.

Ateityje milijonierių miestų skaičius gali padidėti: artimiausiu metu - vykstant Rusijos miestų konsolidacijos procesui, kai vietos valdžios institucijos užbaigs ir planuoja dalį aplinkinių aglomeracijos gyvenviečių įtraukti į miestą. savivaldybių-miestų rajonų formavimasis (žr. straipsnius Krasnojarskas, Krasnodaras ir kt. .minėtieji submilijonieriai miestai, taip pat Irkutskas, Tomskas), o taip pat ilgesniu laikotarpiu - kaip įgyvendinant suplanuotas programas. Rusijos vyriausybei (Regioninės plėtros ministerijai ir Ekonominės plėtros ministerijai) sukurti vadinamąją. „pagrindiniai miestai“ (taip pat Vladivostokas, Chabarovskas, Tiumenė) ir nauji palydoviniai miestai (prie Čeboksarų, Uljanovskas, Penza, Kemerovas, Lipeckas) (, , ,).

Pastabos

1. 1 2 Rosstat. Federalinė valstybinė statistikos tarnyba. Miestai, kuriuose gyvena 100 tūkstančių ar daugiau žmonių – www.gks.ru/free_doc/new_site/population/demo/perepis2010/pril4.xls
2. Rosstat. Federalinė valstybinė statistikos tarnyba. Informacinė medžiaga apie preliminarius 2010 m. visos Rusijos gyventojų surašymo rezultatus. Skirtukas. 5. – www.gks.ru/free_doc/new_site/population/demo/perepis2010/inf.doc
3. 1 2 Pasak prezidento ir vyriausybės ekspertų – pagal „Vedomosti“ laikraštį – www.vedomosti.ru/newspaper/article/249680/peredel_rossii#ixzz15t0W9e8n
4. 1 2 3 4 5 6 kitų šaltinių teigimu
5. 1 2 3 4 5 6 policentrinės aglomeracijos
6. Samaros-Togliatti-Syzran aglomeracijoje
7. Rostovo-Šachtinsko aglomeracijoje
,

Miestų ir teritorijų plėtra yra labai perspektyvi pasaulio kryptis. Jis susieja komercinius ir socialinius, miestų planavimo ir politinius klausimus. Sėkmingas darbas šia kryptimi gerina teritorijos įvaizdį, prisideda prie ekonominės veiklos augimo, didina miesto ar regiono investicinį patrauklumą ir ypač didina žemės vertę bei efektyvina komercinę plėtrą. Darbas pagal vieną programą gerina gyvenimo ir darbo kokybę teritorijoje, plėtojant infrastruktūrą ir darniai plėtojant įvairius komercinio nekilnojamojo turto sektorius.

Norėdami sukurti koncepciją ir nustatyti nekilnojamojo turto perspektyvas, vystytojai turi suprasti, kaip miestas gyvena ir kaip jis vystysis ateityje. Planuodami parduotuvių tinklų plėtrą, naujus parduotuvių formatus ir prekybos centrus, prekybininkai turi atsižvelgti ir į galimus scenarijus miestų ir teritorijų mastu. Taip pat reguliariai stebėkite perspektyvias naujos statybos vietas, kad jose būtų atidarytos naujos parduotuvės.

Visa prekyba grindžiama gyventojų skaičiumi: jų dydžiu, tankumu, ekonomine sėkme (pajamomis ir gerove). Todėl pokalbį apie teritorijų ateitį ir komercinę plėtrą pradėsime nuo svarbiausio faktoriaus – gyventojų savybių.

Populiacijos ypatybės
nustatant teritorijos potencialą

Pradiniame komercinio nekilnojamojo turto rinkos vystymosi etape statybos buvo vykdomos didžiuosiuose miestuose, o daugelis projektų buvo pasmerkti sėkmei vien dėl to, kad kompensavo teritorijoje trūkstamą prekių (prekių, paslaugų, pramogų, gyvenamosios ir kokybės) trūkumą. darbo erdvė). Tada procesas vyksta į mažesnius miestus ir į naujas rinkas (regionus, šalis), kur yra daugiau vietinių ypatybių ir skirtumų. Norint nepadaryti klaidų naujoje teritorijoje, būtina įsivaizduoti jos tipą. Miesto ar regiono rinka pasižymi gyventojų skaičiumi, tankumu ir pajamomis, tačiau Rusijos sąlygomis pirmoje vietoje yra gyventojų ir tankumo rodikliai, nes jie keičiasi lėčiau nei pajamos. Dažnai didelės prestižinio miesto centro gyventojų pajamos yra klaidinančios. Taigi, vertindami pardavimus centriniame Maskvos rajone devintajame dešimtmetyje, kai kurie ekspertai ir toliau laikė Centrinę administracinę apygardą perspektyviausia sritimi, neatsižvelgdami į tai, kad didelius pardavimus lėmė ne tik rajono gyventojų, bet ir pirkinių pirkimai. žmonių, kurie specialiai atvyksta į centrą apsipirkti. Įžvalgesni prekybininkai ir plėtotojai suprato prekybos centrų ir parduotuvių steigimo miesto „bendrabučiuose“ naudą. Panaši situacija pastebima ir kituose miestuose, kai pervertinamas turtingų gyventojų turinčių vietovių, o nuvertinamas tankiai apgyvendintų, bet skurdesnių vietovių vaidmuo.

Kita dažna kūrėjų ir prekybininkų klaida yra neteisingas teritorijos tipo supratimas. 2.1 paveiksle pavaizduoti trys pagrindiniai reljefo tipai – miestas su ištisine gyvenviete, priemiestis su gyvenvietėmis palei greitkelius ir retai apgyvendintos vietovės su nevienodomis gyvenvietėmis – ir parodyta, kaip atrodys komercinės teritorijos, priklausomai nuo gyvenvietės tipo. Mieste prekybos zonos yra artimos apskritimo ar netaisyklingo daugiakampio formai, o priemiesčiuose – išilgai kelių. O kaimo vietovėse taškai, kurie patenka į 5, 10, 15, 20 minučių pasiekiamumą automobiliu, nėra tarpusavyje susiję, prekybos zonos nėra viena figūra, jos susideda iš kelių centrų. Rusijoje, statydami didelius prekybos centrus ir parduotuves su pasiekiamumu automobiliu, jie kartais rėmėsi JAV patirtimi, neatsižvelgdami, pirma, į reikšmingą kelių tinklo plėtros skirtumą, antra, į liūdnai pagarsėjusį „vieną“. -storijos Amerika“, labai išsiplėtusios priemiesčio zonos ir teritorijos tarp didelių miestų, kurių gyventojų pasiskirstymas yra tolygus. Mūsų šalyje panaši situacija stebima tik vietovėse, kuriose klimato sąlygos prisideda prie žemės ūkio plėtros, nemaža dalis gyventojų (regionas, teritorija) gyvena kaimo gyvenvietėse, dirba žemės ūkyje ir su juo susijusioje maisto pramonės gamyboje. Pavyzdys yra Krasnodaro ir Stavropolio teritorijos; panašus vaizdas stebimas beveik visoje Ukrainos teritorijoje. Jungtinių Valstijų priemiesčių teritorijos yra daug didesnės ir labiau apgyvendintos nei Rusijoje. Pastaraisiais metais Maskvos sritis, esanti 50 kilometrų spinduliu nuo sostinės, pradėjo artėti prie „vienaaukštės Amerikos“, tačiau nemaža dalis vis dar yra ne nuolatiniai, o vasaros gyventojai. Tokios tankios vasarnamių ir kotedžų aplinkos, kaip Maskvoje, nėra Sankt Peterburge, o juo labiau kituose miestuose, kuriuose gyvena virš milijono gyventojų: vos tik baigiasi didelio miesto riba, plotas. su atskiromis gyvenvietėmis prasideda.

Didelių miestų apsuptas Rusijos kelių tinklas turi „žuvies kaulo“ struktūrą: aklavietės atšakos ribojasi su greitkeliais. Atstumas nuo vieno taško iki kito keliuose gali žymiai (dažnai kelis kartus) viršyti atstumą tarp jų. Todėl, kai nustatant didelio objekto prekybos zonas atsižvelgiama į regiono rezervus, žemėlapyje nubrėžti spindulį būtų klaida. Daugelis gyvenviečių iš tikrųjų nepateks į 20 minučių pasiekiamumą automobiliu, nes iki artimiausios radialinės magistralės užtrunka daug laiko. Nauji keliai padės pagerinti transporto pasiekiamumą ir priartins didelius mažmeninės prekybos objektus arčiau klientų (2.2 pav.).

Akivaizdu, kad gyventojų skaičiaus augimas yra pagrindinis rinkos plėtros variklis – daugėja vartotojų, žmonės drąsiau investuoja į augančios šalies, miesto ar regiono ekonomiką. Visų pirma, gyventojų skaičius lemia naujų statybų potencialą, kainas ir galimą plėtotojų bei prekybininkų pelną. Taigi Irkutske ir Novosibirske naujo būsto pardavimo kaina pradėjo kristi dar prieš 2008 metų krizę dėl to, kad į teritoriją neatvyko gyventojai, o naujus kvadratinius metrus galėjo parduoti tik esami miesto gyventojai. O Maskvoje ir Maskvos srities miestuose gyventojų skaičius nuolat augo (ir nuolatinis, ir laikinas), todėl kapitalo rinka tapo optimistiškiausia rinka šalyje. Miestų, kuriuose gyvena virš milijono gyventojų, rinkos pagal gyventojų skaičių išlieka stabilios, tačiau jas paveikė ir gyventojų mažėjimo procesas. XXI amžiaus pradžioje Rusijoje, be Maskvos, buvo 12 milijonų žmonių, o Krasnojarskas artėjo prie milijono gyventojų. Iki 2008 m. milijonų ir daugiau gyventojų sumažėjo: iš sąrašo pasitraukė Permė ir Volgogradas. Iš išvardytų milijonų plius miestų gyventojų skaičiaus augimas buvo stebimas tik Maskvoje, Kazanėje, Jekaterinburge ir Čeliabinske, stabili padėtis buvo Omske. Pagrindinės daugelio Rusijos miestų gyventojų skaičiaus mažėjimo priežastys yra natūralus gyventojų mažėjimas ir migracijos nutekėjimas (2.3 pav.). Žemiau pateikiami skaičiai, paskelbti laisvojoje enciklopedijoje Wikipedia ir apibūdinantys gyventojų mažėjimo procesą dideliuose Rusijos miestuose. Tiesa, skaičiais neatsižvelgta į apsigyvenusius migrantus iš kitų šalių ir žmones, kurie realiai gyvena, dirba ir apsiperka mieste, tačiau oficialiai nėra jo gyventojai.

Milijoninių miestų gyventojų skaičiaus pokyčiai
Rusija 2002-2008 m.

	MIESTAS	GYVENTOJŲ SKAIČIUS PAGAL 2002 M. VISO RUSIO SURAŠYMĄ, TŪKSTANTIS ŽMONIŲ.	GYVENTOJŲ SKAIČIUS 2005 M. PRADŽIAJE, TŪKSTANTIS ŽMONIŲ	GYVENTOJŲ SKAIČIUS 2008 M. PRADŽIAJE, TŪKSTANTIS ŽMONIŲ
1	Maskva	10 102	10 149	10 470
2	Sankt Peterburgas	4 669	4 600	4 568
3	Novosibirskas	1 426	1 406	1 391
4	Jekaterinburgas	1 311	1 288	1 323
5	Nižnij Novgorodas	1 293	1 284	1 275
6	Samara	1 158	1 133	1 135
7	Omskas	1 134	1 129	1 131
8	Kazanė	1 105	1 110	1 120
9	Čeliabinskas	1 078	1 063	1 093
10	Rostovas prie Dono	1 070	1 058	1 049
11	Ufa	1 042	1 036	1 022
12	Volgogradas	1 013	1 026	984
13	Permė	1 002	989	987

Kitas neigiamas Rusijos demografinės padėties aspektas – auganti vienišų moterų dalis. Jei anksčiau daina dainavo, kad „dešimčiai mergaičių pagal statistiką yra devyni berniukai“, dabar skaičiai rodo, kad beveik 11 mergaičių jau yra 9 berniukai (pagal 2006 m. statistiką vyrų populiacija Rusijoje yra 46,5 proc. , moterys - 53,5 proc. Palyginti net su Europos šalimis, vyrų dalis iš visų Rusijos gyventojų yra mažesnė. Pavyzdžiui, Vokietijoje vyrų yra arti pusės (48,8 proc.), Lenkijoje – 48,6 proc. Daugelyje Azijos šalių vyrų yra daugiau nei moterų, o Kinijoje paprastai tikimasi nuotakų trūkumo. Santuokinio amžiaus vyrų trūkumas mūsų šalyje siejamas ir su tokiais reiškiniais kaip narkomanijos augimas, seksualinės orientacijos laisvės skatinimas. Daugelis Rusijos ir NVS šalių miestų jaučia vyrų, išvykstančių dirbti į kitas sritis, nutekėjimo problemą. Visa tai turi įtakos mažmeninei prekybai – vienišos moterys ir nepilnos šeimos turi mažesnę perkamąją galią ir mažiau prekių grupių.

Rusijos sostinė yra unikalus reiškinys šalyje ne tik gyventojų skaičiumi, bet ir tankumu. Žemiau esančioje lentelėje pateikiami gyventojų tankumo rodikliai didžiuosiuose Rusijos miestuose, buvusios SSRS sostinėse ir garsiuose pasaulio miestuose. Tarp kaimyninių šalių sostinių Maskva pagal gyventojų tankumą pirmauja dideliu skirtumu. Maskva yra vienas iš tankiausiai apgyvendintų miestų ir pasaulyje. Gyventojų tankis Maskvoje yra daug didesnis nei Europos miestuose (išskyrus Paryžių), o pagal tankumą Maskva užima vietą tarp Stambulo ir Teherano bei yra arčiau perpildytų Azijos megapolių – Džakartos, Bombėjaus ir Kolkatos.

	MIESTAS	PLOTAS, KV.KM	GYVENTOJAI, ASMENYS	GYVENTOJŲ TANKIS Žmogus 1 kv.km
1	MASKVA	1081	10 509 000	9722
2	KRASNOJARSKAS	250	948 507	3794
3	SANKT PETERBURGAS	1439	4 581 854	3184
4	ROSTOVAS PRIE DONO	349	1 048 714	3005
5	NIŽNIJIS NOVGORODAS	441	1 286 433	2917
6	NOVOSIBIRSKAS	503	1 390 513	2764
7	KAZAN	425	1 130 717	2661
8	SAMARA	466	1 139 040	2444
9	ČELIABINSKAS	486	1 091 000	2245
10	SARATOVAS	393	836 100	2127
11	OMSK	573	1 131 100	1974
12	VORONEŽAS	590	839 921	1424
13	UFA	754	1 021 458	1355
14	PERMIS	800	987 233	1234
15	EKATERINBURGAS	1143	1 401 729	1226
16	VOLGOGRADAS	882	984 000	1116
17	KRASNODARAS	840	709 735	845

№	ŠALIS	MIESTAS	PLOTAS, KV.KM	GYVENTOJAI, ASMENYS
1	Rusija	MASKVA	1081	10 509 000	9722
2	Kirgizija	BISHKEKAS	127	1 000 000	7874
3	Uzbekistanas	TASHKENT	335	2 180 000	6507
4	Baltarusija	MINSK	308	1 832 800	5951
5	Turkmėnistanas	AŠGABATAS	109	600 100	5506
6	Tadžikistanas	DUŠANBE	125	661 100	5289
7	Azerbaidžanas	BAKU	390	2 036 000	5221
8	Kazachstanas	ALMATIJA	325	1 420 747	4372
9	Armėnija	JEREVANAS	300	1 113 300	3711
10	Ukraina	KYIVAS	839	2 766 564	3297
11	Gruzija	TBILISIS	372	1 213 000	3261
12	Estija	TALINAS	159	404 556	2544
13	Latvija	RYGA	307	719 612	2344
14	Lietuva	VILNIUS	401	555 615	1386
15	Kazachstanas	ASTANA	720	633 700	880

* Duomenys lentelėje ir grafike išdėstyti gyventojų tankumo mažėjimo tvarka

№	MIESTAS	Kvadratas, KV.KM	GYVENTOJAI, ASMENYS	GYVENTOJŲ TANKIS ŽMONĖS 1 KV.KM
1	KAIRO	214	7 500 000	36143
2	KALKUTA	185	4 580 544	24760
3	BOMBAY	603	13 662 885	21665
4	PARYŽIUS	105	2 144 700	20433
5	JAKARTA	662	8 792 000	13291
6	NIUJORKAS	1214	8 214 426	10194
7	TEHRANAS	707	7 088 287	10000
8	MASKVA	1081	10 509 000	9722
9	NAUJASIS DELIS	43	321 883	9294
10	LAGOS	1000	7 937 932	7941
11	STAMBULAS	2106	16 767 000	6521
12	SINGAPŪRAS	693	4 483 900	6369
13	HONKONGAS	1104	6 864 346	6352
14	MEKSIKAS	1499	18 721 000	5817
15	TOKIJAS	2187	12 570 000	5796
16	RIO DE ŽANEIRAS	1260	6 136 652	4781
17	ČIKAGA	606	2 862 244	4723
18	LONDONAS	1579	8 326 842	4697
19	BRIUSELIS	33	148 273	4566
20	AMSTERDAMAS	219	743 400	3903
21	BERLINAS	891	3 405 259	3818
22	STRASBURGAS	78	272 800	3485
23	VAŠINGTONAS	177	588 292	3481
24	SANKT PETERBURGAS	1439	4 581 854	3268
25	LOS ANDŽELAS	1291	3 849 378	3168
26	ŠANHAJUI	6340	18 580 000	2640
27	HAMBURGAS	755	1 752 150	2317
28	ROMA	1285	2 823 873	2198
29	PEKINAS	16800	17 000 000	1062
30	MARSELIS	241	808 700	1047
31	MELBURNAS	8806	3 806 092	432
32	SIDNIJAUS	12145	4 284 379	353
33	URUMQI	10 989	2 081 834	175

* Duomenys lentelėje ir grafike išdėstyti gyventojų tankumo mažėjimo tvarka

Gyventojų tankumo charakteristikų svarbą prekybos centrams galima iliustruoti tokiu pavyzdžiu. Paimkime vidutinį gyventojų tankumą mieste ir pažiūrėkime, kiek potencialių pirkėjų pateks į įprastinių regioninės ir regioninės reikšmės prekybos centrų įtakos zonas, tai yra 2,5 km ir 5 km spinduliu:

MIESTAS	TANKIS GYVENTOJAS, žm. kv. km	RAJONAS TC Zonos spindulys padengimas - 2,5 km Zonos zona dengimas - 19,47 kv	RAJONAS TC Zonos spindulys atstumas - 5 km Zonos zona dengimas - 78,1 kv
		Gyventojų skaičius aprėpties zonoje, remiantis vidutiniu tankiu, Žmogus	Gyventojų skaičius aprėpties zonoje, remiantis vidutiniu tankumu, žmonės
MASKVA	9722	189 287	759 288
KRASNOJARSKAS	3794	73 870	296 314
SANKT PETERBURGAS	3184	61 994	248 675
ROSTOVAS PRIE DONO	3005	58 506	234 684
NIŽNIJIS NOVGORODAS	2917	56 796	227 824
NOVOSIBIRSKAS	2764	53 824	215 903
KAZAN	2661	51 800	207 786
SAMARA	2444	47 590	190 899
ČELIABINSKAS	2245	43 707	175 323
SARATOVAS	2127	41 422	166 156
OMSK	1974	38 434	154 169
VORONEŽAS	1424	27 717	111 183
UFA	1355	26 376	105 804
PERMIS	1234	24 027	96 379
EKATERINBURGAS	1226	23 877	95 779
VOLGOGRADAS	1116	21 722	87 132
KRASNODARAS	845	16 451	65 988

Žinoma, lentelėje pateiktas skaičiavimas yra sąlyginis, tik leidžia susidaryti vaizdą apie miesto teritorijos ypatumus ir galimybes statyti įvairių tipų prekybos centrus. O norint tiksliai nustatyti prekybos zonų ribas ir įvertinti žmonių skaičių aprėpties zonoje, naudojamas izohroninis metodas (detalią analizės techniką skaitytojai ras kitame skyriuje).

Teritorijos prekybinio ploto poreikis matematiškai susijęs su keliais veiksniais: gyventojų skaičiumi, jo pajamomis ir pelno dydžiu, kurį prekybininkai norėtų gauti šioje rinkoje. Paaiškinkime pavyzdžiu. Įsivaizduojamame Limonsko mieste gyvena 100 000 žmonių, o vidutinės vieno gyventojo išlaidos per mėnesį – 100 sutartinių vienetų (2.7 pav.). Atitinkamai, bendra Limonsko gyventojų per mėnesį išleidžiama suma yra 10 milijonų JAV dolerių. per mėnesį. Minimali 1 m2 apyvarta per mėnesį, kurią miesto mažmenininkai laiko priimtina, yra 100 USD. per mėnesį. Toks derlius iš kvadratinio metro ploto leis jiems padengti visas išlaidas ir gauti priimtiną pelną. Kitaip tariant, tai ne lūžio taškas, o minimalūs prekybininkų „apetitai“, pelnas, dėl kurio jie sutinka dirbti. Vietinės rinkos pajėgumus padalijus iš norimos apyvartos 1 m2, gauname bendrą plotų skaičių, kuris gali egzistuoti mieste: 100 000 m2, plotų prisotinimas bus 1 000 m2 1 000 gyventojų. Didėjant pirklio „apetitui“, o gyventojų skaičiui ir pajamoms nesikeičiant, bendras plotų skaičius mažėja. Taigi, jei prekybininkai nori gauti ne 100, o 500 USD. su 1 m2, tokiomis sąlygomis mieste galės funkcionuoti tik 20 000 m2 prekybinio ploto. Vietos trūks, tačiau tie prekybininkai, kurie turės vietos, galės užtikrinti nuolat didelį pelną. Įdomu tai, kad 2000-ųjų sandūroje daugelyje Rusijos parduotuvių 1 m2 apyvartos rodikliai viršijo JAV, tačiau tai lėmė tik tuo metu nedidelis prekybos plotas Rusijoje. Miesto erdvės poreikį lemia prekybininkai, o realiai tokia situacija įmanoma tik dirbtinai suvaržant naujos erdvės statybą. Augant gyventojų pajamoms arba didėjant gyventojų skaičiui, proporcingai didės ir prekybinio ploto poreikis mieste.

Vietos rinkos poreikis

1) GYVENTOJŲ SKAIČIUS IR PAJAMOS NESIKEITA, KINTAMASIS FAKTORIUS – PREKYBININKŲ „Apetitas“.
100 000	100	10 000 000	100	100 000	1 000
100 000	100	10 000 000	200	50 000	500
100 000	100	10 000 000	300	33 333	333
100 000	100	10 000 000	400	25 000	250
100 000	100	10 000 000	500	20 000	200
100 000	100	10 000 000	600	16 667	167
100 000	100	10 000 000	700	14 286	143
100 000	100	10 000 000	800	12 500	125
100 000	100	10 000 000	900	11 111	111
100 000	100	10 000 000	1000	10 000	100

2) KITA GYVENTOJŲ PAJAMOS IR IŠLAIDOS VIETINĖJE RINKOJE, GYVENTOJŲ SKAIČIUS IR PREKYBININKŲ „APETUMAS“ NEKISI.
Vietos turgaus gyventojai, žmonės	Vidutinės 1 gyventojo išlaidos per mėnesį, USD	Vietinės rinkos pajėgumas, c.u.	Prekybininko „apetitas“, mėnesio apyvarta USD už 1 m2	Vietos rinkos poreikis plotui, m2	Maksimalus plotų prisotinimas, m2 1000 žmonių.
100 000	100	10 000 000	100	100 000	1 000
100 000	200	20 000 000	100	200 000	2 000
100 000	300	30 000 000	100	300 000	3 000
100 000	400	40 000 000	100	400 000	4 000
100 000	500	50 000 000	100	500 000	5 000
100 000	600	60 000 000	100	600 000	6 000
100 000	700	70 000 000	100	700 000	7 000
100 000	800	80 000 000	100	800 000	8 000
100 000	900	90 000 000	100	900 000	9 000
100 000	1000	100 000 000	100	1 000 000	10 000

3) GYVENTOJŲ POKYČIAI, PIRKĖJŲ PAJAMOS IR PREKYBININKŲ „APETAS“ NEKIETA.
Vietos turgaus gyventojai, žmonės	Vidutinės 1 gyventojo išlaidos per mėnesį, USD	Vietinės rinkos pajėgumas, c.u.	Prekybininko „apetitas“, mėnesio apyvarta USD už 1 m2	Vietos rinkos poreikis plotui, m2	Maksimalus plotų prisotinimas, m2 1000 žmonių.
100 000	100	10 000 000	100	100 000	1 000
200 000	100	20 000 000	100	200 000	2 000
300 000	100	30 000 000	100	300 000	3 000
400 000	100	40 000 000	100	400 000	4 000
500 000	100	50 000 000	100	500 000	5 000
600 000	100	60 000 000	100	600 000	6 000
700 000	100	70 000 000	100	700 000	7 000
800 000	100	80 000 000	100	800 000	8 000
900 000	100	90 000 000	100	900 000	9 000
1 000 000	100	100 000 000	100	1 000 000	10 000

Kitas svarbus veiksnys, turintis įtakos prekybai ir mažmeninės prekybos nekilnojamuoju turtu, yra teritorijos gyventojų srautai.

Teka miestuose ir tarp miestų. Srauto įtaka prekybai ir nekilnojamojo turto plėtrai.

Teritorijos lygiu galima išskirti tris pagrindinius srautų tipus:

1. „Švytuokliniai“ srautai – tai reguliarūs judėjimai iš namų į darbą ir atgal, kuriuos gyventojai atlieka automobiliu arba pėsčiomis. Pagrindiniai „švytuoklinių“ srautų maršrutai aiškiai matomi miesto žemėlapyje (ypač jei miestas mažas ir turi miestą formuojančią įmonę). Automobilių „švytuoklės“ srautų į Maskvą iš „miegamųjų“ rajonų ir priemiesčių pavyzdys parodytas pav. 2.8. Pėsčiųjų srautai mieste traukiami į transporto stoteles, būtent šiose vietose atsiranda pėsčiųjų veiklos mazgai teritorijoje (2.9 pav.). Toliau pateiktame 2.10 paveiksle parodėme intensyvaus srauto formavimąsi miesto biurų zonoje, netoli Paveletskaya metro stoties. Atplaukęs iš plonų žmonių srautų, tekančių iš aklavietės gatvių, upelis virsta pilna srove pagrindinėje biurų rajono gatvėje ir neša baltuosius darbuotojus į metro ir priemiestinius traukinius.
2. Reguliarūs srautai į tiekimo objektus (parduotuves, paslaugų įmones ir kt.). Tokie srautai yra bet kurios gyvenvietės ar regiono kasdienybės dalis, juos galima atvaizduoti ir žemėlapyje, kadangi maršrutai nesikeičia, keičiasi tik atsiradus naujiems tiekimo objektams.
3. Periodiniai srautai: į didelius tiekimo objektus, pramogų, poilsio ir laisvalaikio vietas, turistines vietas ir kt. Miesto gyventojai karts nuo karto leidžiasi į tokias keliones, pavyzdžiui, laisvu laiku miesto gyventojas gali nuvykti į zoologijos sodą, muziejų ar didelį prekybos centrą.

Tipinių transporto srautų intensyvumo pasiskirstymo valandomis pavyzdys parodytas 2.11 pav.

Akivaizdu, kad renkantis apsipirkimo patalpas nuolatiniams apsilankymams lemiamą vaidmenį vaidina patogumas: namų artumas ar buvimas „švytuoklės“ srauto iš darbo į namus keliu, taip pat apsipirkimo greitis. Šiuo atveju vartotojai yra suinteresuoti patenkinti kasdienius savo namų ūkio poreikius. Kai tik pirkėjai turi laisvo laiko, jiems labiau rūpi gauti daugiau malonumo apsipirkti, pamatyti didesnį asortimento įvairovę ir susipažinti su naujais „mokslo, technologijų ir ekonomikos laimėjimais“ naujų prekių pavidalu parduotuvių lentynose. Todėl tie objektai, kuriuose siūlomas platus ir gilus asortimentas, turi privalumų (vėlgi, kalbėdami apie asortimentą, turime omenyje ne tik prekes, bet ir paslaugas, pramogas, maistą ir pan.), o norint pateikti įvairiapusį, reikia nemažo ploto. asortimentas. Asortimento koncentravimo didelėje teritorijoje ir patrauklumo šiai sričiai kūrimo efektas šiandien yra didelių parduotuvių ir prekybos bei pramogų kompleksų koncepcijų kūrimo pagrindas. Šis matematinis modelis buvo sukurtas XX amžiaus XX amžiaus dešimtmetyje ir vadinamas „Reilly gravitaciniu modeliu“ arba „Reilly mažmeninės prekybos traukos dėsniu“. Žinoma, Reilly dėsnis yra žinomas daugumai skaitytojų (jis aprašytas miesto ekonomikos knygose, taip pat išsamiai aptarėme savo knygoje „Parduotuvių ir prekybos centrų dizainas“). Tačiau skaitytojų patogumui trumpai prisiminkime Reilly dėsnio esmę (2.12 pav.). Kiekvienas miestas turi savo poreikį prekybinio ploto kiekiui: mažai gyvenvietei reikia labai nedaug kvadratinių metrų, didelei – atitinkamai daugiau. Sudėjus mažiems miesteliams reikalingą prekybinį plotą ir juos sujungus, galima gauti didelį prekybos miestą, kuris pritrauks visų mažų miestelių gyventojus. Reilio dėsnis matematiškai pagrindžia didelių prekybos plotų patrauklumą: didesniuose miestuose ir regionuose yra daugiau parduotuvių, todėl pirkėjai pritraukiami iš skirtingų teritorijų. Prekybos objektų įtakos zonos nustatomos pagal formulę, priklausomai nuo atstumo tarp miestų (rajonų, rajonų) ir žmonių skaičiaus šiuose miestuose. 2.12 paveiksle pavaizduoti du miestai: Bolšegradas, kuriame gyvena 150 tūkst. gyventojų, ir Malgorodas, kuriame gyvena 50 tūkst. Atstumas tarp dviejų miestų yra 4 km. Naudodami Reilly formulę galite nustatyti abejingumo tašką - vietą, iš kurios pirkėjams nesvarbu, kur eiti apsipirkti, į Malgorodą ar į Bolšegradą. Šis punktas apibrėžia miestų ir juose esančių prekybos objektų įtakos zonas. Abejingumo taškas yra 2,5 km atstumu nuo Bolšegrado ir 1,5 km nuo Malgorodo. Didelis Bolšegrado miestas pritrauks pirkėjus iš pusantro karto didesnio atstumo nei Malgorodas.

Prekyboje esminį vaidmenį vaidina teritorijos dydžio veiksnys (prekybai, pramogoms ir laisvalaikiui, maitinimui ir paslaugoms). Komercinėje praktikoje pasitaiko atvejų, kai mažas objektas turi stiprią trauką, tačiau šie atvejai yra pavieniai kiekvienos šalies ir net pasaulio mastu. Tokį vaizdą galima pastebėti tik mažose parduotuvėse, kurios siūlo tikrai unikalius gaminius ir daiktus kolekcininkams. Tuo prekyba smarkiai skiriasi nuo kitų sričių, pavyzdžiui, turizmo ir piligrimystės, kur mažas objektas gali turėti labai stiprią trauką. Pavyzdys yra Santjago de Kompostelos vienuolynas Ispanijoje, trečias pagal dydį Vakarų krikščionybės šventovės piligriminis srautas. Maldininkų srautai į jį, pradedant XI a., buvo traukiami iš kelių Europos šalių (2.13 pav.), o mūsų dienomis prie jų prisiliejo galingi upeliai iš Lotynų Amerikos.

Atsidarius dideliems regioninės reikšmės prekybos centrams, rusai galėjo praktiškai stebėti Reilio dėsnio poveikį. Taigi, Obninsko (105,5 tūkst. žmonių), miesto Kalugos srityje, esančio už 106 kilometrų nuo Maskvos pietvakarių kryptimi, gyventojai gana reguliariai lankosi prekybos centre „Mega-Teply Stan“, o Tverės – 405, 6 tūkst. žmonių) nukeliauja 167 kilometrus iš šiaurės vakarų, kad patektų į Mega-Chimki centrą. Tverėje dar sovietiniais laikais vykdavo apsipirkimo autobusais turai gyventojams, kurie neturėjo automobilio. Ryte turistai buvo įsodinti į patogų autobusą, kuris nuvežė į vieno iš Maskvos teatrų įėjimą į rytinį ar popietinį spektaklį. Tada autobusas juos nugabeno į GUM, TSUM ar kitas populiarias sostinės universalines parduotuves, apsipirkę stambias pakuotes ir krepšius sumetė į krovinių skyrių ir grįžo namo vakarienės. Šios ekskursijos išliko iki šių dienų, tik skirtumas tas, kad dabar jos nukelia mus į Megą.

Prekybos centro aprėpties ploto forma ir dydis mažmeninės prekybos objektų prisotintoje teritorijoje priklauso nuo konkurentų prekybos centrų dydžio. Panagrinėkime šį efektą naudodami klasikinę Reilly formulę (2.14 pav.). Tarkime, kad teritorijoje yra regioninis prekybos centras, kurio plotas 36 000 m2, taip pat dar keturi skirtingų plotų prekybos centrai: vienas superregioninis (144 000 m2), du rajonai (4 000 ir 9 000 m2), ir vienas mikrorajonas (1 500 m2). Rajono prekybos centro įtakos zona pastatyta pagal Reilly formulę, ir matosi, kaip ji deformuojasi, susispaudžia ta kryptimi, kur yra didelis superregioninis prekybos centras, ir driekiasi mažiausio mikrorajono kryptimi. centras.

Atstumas tarp miestų (ir juose esančių komercinių objektų) lemia jų valdomos teritorijos plotą. Kai nedidelė gyvenvietė yra šalia didelės, sumažėja jos parduotuvių ir prekybos centrų įtakos zona. 2.15 paveiksle parodyta, kaip pagal Reilly dėsnį gali keistis to paties ploto prekybos centrų, esančių skirtingais atstumais nuo didelio miesto, įtakos zonos. Pavyzdžiui, prekybos centras Nr.3 turi 300 000 tūkstančių gyventojų poreikius atitinkantį plotą. Jei miestas, kuriame yra prekybos centras Nr.3, yra 50 kilometrų atstumu nuo 10 milijonų gyventojų turinčio didmiesčio, tai prekybos centro Nr.3 įtakos plotas bus 6 kartus didesnis nei tuo metu, kai miestas yra 15 kilometrų atstumu nuo metropolio.

Šiuolaikine forma Reilly formulė taikoma taip: vietoj miestų gyventojų pakeičiamas prekybos centrų plotas, o skaičiavimas nustato abejingumo taškus ir prekybos centrų įtakos zonų ribas. Tada gauta prekybos zonų schema uždedama ant žemėlapio su automobilių pasiekiamumo zonomis (šiame žemėlapyje zonų ribos yra izochronai, vienodo laiko pasiekiamumo prekybos centrui taškai). Sujungta schema aiškiai parodo, kuriose miesto vietose susikerta prekybos centrų įtakos zonos, kur gali susiklostyti pagrindinė kova dėl lankytojų.

Atstumas, kurį klientai gali nukeliauti iki parduotuvės ir prekybos centro, tam tikru mastu yra susijęs su pelnu: kelionės kainos ir rezultato, gauto perkant prekes konkurencingomis kainomis, santykiu, malonumu vaikščiojimas po parduotuvių galerijas, apmąstymai apie vitrinas ir maloniai burzgiančius fontanus atriumuose, skanus maistas restorane ar maisto aikštelėje, ilgai lauktas žmonos pasitenkinimas iš įsigyto kailinio ar rankinės. Į sąnaudų faktorių perkant atsižvelgiama taikant Christhaler-Losch „pardavimo srities analizės metodą“. Prekės kaina pirkėjui yra pardavimo kainos ir kelionės į parduotuvę išlaidų suma, o parduotuvės pardavimo rinka apims teritoriją, kurioje bendra kaina „kaina + kaštai“ bus mažesnė nei kitose parduotuvėse. Šiuolaikinėje visuomenėje prasminga atsižvelgti ne tik į realius pinigus, išleistus benzinui ar bilietui viešajame transporte, bet ir į pirkėjo praleistą laiką: žmonės, kurių darbas apmokamas brangiau, jautriau praranda laiką. Pirkti prekę už mažą kainą tolimoje parduotuvėje gali būti mažiau pelninga nei pirkti tą patį produktą brangiau parduotuvėje, esančioje arti namų. Pavyzdžiui, vasarnamis nedidelėje ūkinių prekių parduotuvėje netoli poilsio kaimo kainuoja 6000 rublių, pristatymas nemokamas, o statybų rinkoje - 5000 rublių, tai yra, absoliuti mažmeninė kaina rinkoje yra 1000 rublių mažesnė. Tačiau tuo pačiu metu, perkant pavėsinę turguje, už pristatymą reikia sumokėti 1500 rublių, o pirkėjas pakeliui į turgų ir atgal benzinui išleidžia 120 rublių. Dėl to pirkėjas perka prekes už 6 620 rublių kainą, t.y. brangiau nei savo kaime, be to, sugaištama dvi papildomos valandos. Bet jei pirkėjas turguje nusipirktų dvi pavėsines ar į automobilį įkeltų kitų statybinių medžiagų, sutaupytų kelionės į atokią prekybos vietą. Išlaidų teorija paaiškina, kodėl pirkėjas sutinka nedidelius pirkinius „patogaus maisto parduotuvėse“ už didesnę kainą, bet dideliems pirkiniams eina į prekybos centrą ar turgų (2.16 pav.).

Klientų nutekėjimo iš vietinių parduotuvių į didesnius miestus ir pritraukimo iš mažų gyvenviečių principas galioja visuose miestuose. Net ir patys miestai, kuriuose gyvena 60-150 tūkstančių gyventojų, yra nedidelis traukos centras aplinkinių kaimų, kaimų, miestelių gyventojams. Neatsitiktinai prekyba suaktyvėja prie geležinkelio stoties ir autobusų stoties. Planuojant didelių mažmeninės prekybos objektų statybą, būtina atsižvelgti į galimybę pritraukti pirkėjų iš gretimų teritorijų. Pirkėjų pritraukimo į miestą rezervai priklauso nuo gyventojų tankumo kaimo vietovėse bei miesto ir kaimo gyventojų santykio. Kaip pavyzdį apsvarstykite du Rusijos miestus - Smolenską ir Čeboksarus. Smolenskas – regiono centras, Čeboksarai – Čiuvašijos Respublikos sostinė. Šiuos miestus šiandien vienija esamas naujų mažmeninės prekybos objektų statybos potencialas. Potencialą liudija šių miestų gyventojų skaičius (316,52 ir 456,05 tūkst. gyventojų) ir erdvės prisotinimo potencialas prekybos centruose. Smolenske prisotinimas yra labai mažas (67,6 m2 bendro prekybos centro ploto 1000 gyventojų 2009-01-01), Čeboksarų mieste jis yra žymiai didesnis, tačiau vis tiek nepakanka miesto mastui (256 m2). 1000 gyventojų, taip pat 2009-01-01) . Tiesa, miesto gyventojų pajamų lygis kol kas žemas, tačiau, kaip pastebėjome anksčiau, pajamų situacija ateityje gali keistis.

Rezervai pirkėjų pritraukimui į miestus

	SMOLENSK	ČEBOKSARY
Miesto gyventojai (2009-01-01)	316,52 tūkst.	456,05 tūkst
Gyventojų tankumas	Smolensko srityje 19,9 žm./km²	Čiuvašijos Respublikoje 70,5 žm./km²
Miesto gyventojų dalis	71,4%	61,0 %
Miestų ir didelių miesto tipo gyvenviečių (virš 5 tūkst. gyv.) skaičius per 1 val	9	8
iš jų miestų, kuriuose gyvena per 30 tūkstančių gyventojų	1	2
Gyventojai miestuose ir didelėse miesto tipo gyvenvietėse 1 valandos kelio spinduliu	96,6 tūkst	198,9 tūkst
Bendras gyventojų skaičius 1 valandos vairavimo spinduliu	118 tūkstančių žmonių	289 tūkstančiai žmonių

Kaip matyti iš lentelės, beveik tris kartus skirtumą tarp visų gyventojų per valandą kelio iki Smolensko ir Čeboksarų lemia didelis kaimo gyventojų tankumo ir mažų kaimų, kaimų ir miestelių skaičiaus skirtumas. Prekybos centrai mažo gyventojų tankio regionų miestuose, pavyzdžiui, Rusijos Šiaurės, Sibiro, Tolimųjų Rytų ir didžiosios dalies Kazachstano miestuose, turi labai nežymius rezervus nuolatiniams klientams pritraukti. Karelijos sostinėje Petrozavodske (269,2 tūkst. gyventojų 2009-01-01) gyventojų tankumas yra 4 žm./km², o realūs pirkėjų iš artimiausių gyvenviečių rezervai neviršija 50 tūkst. žmonių.

Dar labiau orientacinis yra dviejų mažų šalių, palyginamų pagal bendrą gyventojų skaičių ir sostinių – Armėnijos ir Mongolijos, pavyzdys:

Mažose gyvenvietėse, už valandos kelio automobiliu nuo Jerevano, gyvena 912 tūkst. žmonių, iš Ulan Batoro – mažiau nei 60 tūkst. Tai lemia didelių didmiesčių ir net šiuo atveju valstybinės svarbos prekybos ir pramogų kompleksų dydžių skirtumus bei nuolatinių nuomininkų plotų juose dydį.

Mažmeninės prekybos rinkų tipai mažuose miesteliuose: saugomos ir dideli miestai

Didėjant konkurencijai ir prisotinimui didžiuosiuose miestuose, kūrėjai ir mažmenininkai pradeda žiūrėti į mažesnius miestus. Po milijoninių miestų plėtros atsiranda „antrojo ešelono“ miestai (500-900 tūkst. žmonių), tada regioniniai centrai, kuriuose gyvena 300-500 žmonių, ir tik tada procesas pasiekia mažus miestus - su gyventojų skaičiumi. nuo 50 iki 150 tūkstančių žmonių. Šiuose miestuose yra daug visiškai laisvų nišų. Aiškus laisvalaikio praleidimo objektų trūkumas ir, nors pagrindiniai miesto gyventojų poreikiai patenkinti, trūksta kai kuriose produktų srityse. Šiuolaikinių prekybos objektų nedaug, vidutinis erdvės prisotinimo rodiklis šiuolaikiniuose prekybos centruose (greičiau juos galima vadinti naujais, neseniai pastatytais, bet ne visada moderniais) 2009 metų pradžioje siekė 30-60 m2/1000 gyventojų, tik keliuose miestuose pasiekusios 100 m2 1000 gyventojų.

Priklausomai nuo to, kiek mažas miestas yra toli nuo didelio miesto, nustatomas rinkos tipas: apsaugota nuo konkurencijos su dideliame mieste įmonių arba veikiama konkurencijos. Šiuo atveju svarbus ne tik atstumas kilometrais, bet ir kelionės į didelį miestą laikas, kuris priklauso nuo kelių būklės ir geografinės padėties. Pavyzdžiui, šiaurės vakarų Rusijos rajonuose dėl oro sąlygų žiemą gali būti sunku keliauti tarp miestų, o net žiemą ir rudenį žmonės mažiau nori keliauti didelius atstumus dėl lietaus, pažliugusio, rūko ir stipraus vėjo. Suformuluokime dviejų tipų vietinių rinkų mažuose miestuose (gyventojų iki 150 tūkst. žmonių) ypatumus:

1) „Saugoma rinka“. Atstumas iki regiono ar regiono centro, kuriame gyvena daugiau nei 300 tūkstančių žmonių, automobiliu nuvažiuoja daugiau nei 1,5 valandos. Toks kelionės laikas reiškia, kad gyventojai gali tik retkarčiais keliauti į didelį miestą. Jei kelionė į didmiestį automobiliu trunka ilgiau nei 3 valandas (pavyzdžiui, rudens-žiemos laikotarpiu esant blogoms oro sąlygoms ir kelio sąlygoms), tai reiškia, kad vienai dienai nuvykti į didelį miestą vargina. Žinoma, galite turėti laiko apsipirkti, smagiai praleisti laiką prekybos centre ir vakare grįžti namo. Tačiau tokios kelionės atostogomis pavadinti negalima. Išties, kai tenka keltis auštant, į mašiną įstumti pusiau miegančius vaikus, greitai susirasti visas reikalingas prekes ir pasiginčyti dėl nereikalingų daiktų įsigijimo, stovėti eilėje prie maisto aikštelės ir dieną baigti riedėjimo riaumojimu. čiuožykla ar diskoteka - suaugusiems šeimos nariams tai ne atostogos, o greičiau darbas dviem pamainomis... Pailsėti ir apsipirkti galima tik savaitgalį. Tai reiškia, kad jūs turite galvoti, kur nakvoti ir palikti automobilį, o viešbutis reikalauja papildomų išlaidų. Todėl dauguma mažo miestelio gyventojų į tokias keliones leidžiasi retai, o gyventojai savo mieste perka ne tik dažnos ir periodinės paklausos prekes, bet ir didesnes proginės bei ypatingos paklausos prekes (pavyzdžiui, viršutinius drabužius iš odos ir kailio, buitinė technika, baldai, interjero prekės). Paprastai mažo miesto gyventojų, reguliariai keliaujančių į didelius miestus, skaičius neviršija 20 proc., o ši proporcija priklauso nuo pajamų lygio mieste ir žmonių, turinčių aukštesnes vidutines ir dideles pajamas, skaičiaus. Turtingi miesto gyventojai nėra patenkinti pasiūla toje vietoje, kur jie gyvena – mieste gali nebūti įprastų prekių ženklų maisto, gėrimų ir priežiūros priemonių – o dideliuose miestuose jie gali įsigyti net dažnai reikalingų prekių.

Miestuose, kuriuose yra saugoma rinka, federaliniai ar regioniniai tinklai paprastai yra menkai atstovaujami. Labiausiai paplitę stambių operatorių formatai yra maisto nuolaidų parduotuvė, būtiniausių prekių parduotuvė (buitinė chemija ir buitinės prekės, kvepalai). Net buitinės technikos parduotuvių tinklai kartais nepasiekia šių rinkų dėl logistinių sunkumų. Vietos verslininkų galimybės plėtoti verslą mieste yra ribotos, o dažniausiai verslininkai turi ne daugiau kaip keturias ar penkias parduotuves, kurių užtenka visoms mažo miesto vietoms aprėpti. Vietiniai tinklai ir nepriklausomos parduotuvės taip pat vystosi mažais formatais, prekybinio ploto prisotinimas gali būti gana didelis, tačiau technologijų lygis daugeliu atvejų yra žemas. Mažų parduotuvių prisotinimas priklauso nuo miestą formuojančios įmonės darbo – jei įmonėje nesiseka labai gerai, miesto gyventojai aktyviau prekiauja. Daugeliui saugomų rinkų būdingas reiškinys – gerose vietose trūksta nuomojamų patalpų. Nuomojami plotai daugiausia išsidėstę pirmuosiuose pastatų aukštuose (butų rekonstrukcija, buvę sovietiniai patogumai, kavinės) ir atskirai stovintys paviljonai. Populiariausi prekybos objektai, kuriuose nuomojamos patalpos – miesto universalinė parduotuvė, turgus – dažniausiai būna visiškai užimti, o nuomininkų rotacija pastebima tik esant aukštoms nuomos kainoms. Naujus prekybos centrus mažuose miesteliuose dažniausiai stato ir rekonstruoja vietos verslo atstovai, šie centrai yra nedidelio ploto (iki 2000 - 3000 m²) ir nuomojami nedideliais vienetais.

Statant naujus prekybos objektus tokiuose miestuose pagrindinė problema – sunkumai pritraukiant operatorius, logistikos problemos, atokumas nuo kitų didelių apgyvendintų vietovių. Įprastai tinklo operatoriai atidaro parduotuves, esančias arti viena kitos, kad būtų patogu pristatyti ir kontroliuoti parduotuvių veiklą, o dėl atstumo konkrečias miestas gali nesidomėti. Susidomėjimui tinklų miestu įtakos turi ir miesto gyventojų pajamų lygis, priklausantis nuo miestą formuojančių įmonių darbo.

Saugomoje miestų, kuriuose gyvena 60-150 tūkstančių gyventojų, rinkoje patogiai jaučiasi prekiautojai pagrindinės paklausos, taip pat periodinėmis prekėmis. Puikiai sekasi maisto ir pramogų įmonėms, kurios atitinka miesto mastą ir apima vidutines bei mažas pajamas gaunančius gyventojų sluoksnius (įskaitant jaunimą). Yra galimybė atidaryti modernias, urbanistinę reikšmę turinčias mažmeninės prekybos patalpas: prekybos centrus ar atskirai įrengtus modernių formatų parduotuves (vaikiškų prekių, buitinės technikos, namų apyvokos prekių, knygų ir mokyklinių prekių universalinė parduotuvė). Prekybos centrų nuomos plotas gali būti ne didesnis kaip 5000-6000 m2, o inkariniai nuomininkai – ne daugiau kaip 1000-1500 m2, o tai dideliame mieste atitiktų rajono tipą. Tačiau jie pritrauks pirkėjus iš viso miesto dėl prekybos technologijų ir dizaino pranašumų. Šiuolaikiniai objektai pirmiausia išstums pasenusias technologijas (konfliktinę prekybą ir nekokybišką mažmeninės prekybos nekilnojamąjį turtą), todėl galės sėkmingai užsidirbti net ir esant ribotam gyventojų skaičiui.

Turgus, paveiktas didelio miesto. Iki regiono centro ar didelio regiono miesto automobiliu nuvažiuosite mažiau nei 1,5 valandos, o nedidelio miesto gyventojai turi galimybę nuolat ten keliauti. Savaitgaliais pirkėjų nutekėjimas į didžiuosius miestus yra neišvengiamas. Bus perkamos periodinės ir ypatingos paklausos prekės, visos mados prekės. Gyventojai taip pat keliaus į didžiuosius miestus ir prekybos bei pramogų kompleksus praleisti laisvalaikį, lankytis maitinimo įstaigose, pramogauti, kultūroje.

Šiuolaikinės technologijos tokiuose miestuose vystosi sparčiau, nes šalia yra „pažangiausių“ parduotuvių ir prekybos centrų pavyzdžiai, o prekybininkai gali nuolat juos tyrinėti. Pirkėjai taip pat tampa vis sudėtingesni ir reiklesni. Mažuose miestuose, esančiuose arti didelių, yra geresnė tinklo operatorių aprėptis ir didesnis vietinių įstaigų lygis. Konkurencija verčia vietinius prekybininkus būti ant kojų, nes dėl prastų parduotuvių veiklos ir trumparegiškos mažmeninės prekybos nekilnojamojo turto savininkų politikos ("kur mūsų klientai dings iš povandeninio laivo...") net plataus vartojimo prekių paklausa gali nukeliauti į didmiesčius. . Ypatingas pavojus prekybai mažuose miesteliuose yra didelės parduotuvės, kuriose galite įsigyti dažnai reikalingų prekių žemomis kainomis - prekybos centrai, grynųjų pinigų parduotuvės, parduotuvių tinklai su "kainos" koncepcija (techninės įrangos prekybos centras, "pasidaryk pats", pigi universalinė drabužių, vaikų parduotuvė). prekės). Jie gali būti dideliame mieste esančių prekybos centrų nuomininkai arba būti atskirai. Pavyzdžiui, netoli Maskvos esančiame Ščelkovo mieste atidarytas prekybos centras „Globus“ sudavė rimtą smūgį miesto maisto prekybai. Norėdami pajusti šoką, kurį patyrė vietinė prekyba, štai toks faktas: šeštadienį antrą valandą 600 m2 prekybos ploto prekybos centras aptarnavo tik 79-ąjį pirkėją... Miestų ir gyvenviečių gyventojai 50 kilometrų spinduliu taip pat tapo nuolatiniais didžiojo prekybos centro lankytojais, o pokyčiai prekyboje jau palietė visą rajoną.

Aukščiau aprašyti rinkų tipai būdingi ne tik Rusijai, bet ir kitoms šalims. Išsamus miesto rinkos įvertinimas, be turgaus tipo, apima gyventojų pajamų, konkurencijos lygio ir rezervų pritraukti lankytojų iš aplinkinių vietovių rodiklius. Plačiau apie analizės metodiką papasakosime kitame skyriuje, o dabar pateiksime Rusijos miestų su skirtingų tipų rinkomis pavyzdžius (pastaba: gyventojų pajamų lygis yra suskirstytas į tris diapazonus, palyginti su vidutiniu Rusijos Federacijos lygiu. ):

MIESTAS	GYVENTOJŲ SKAIČIUS 2008-01-01 (TŪKSTANTIS ŽMONIŲ)	REZERVAI LANKYTOJAMS IŠ APLINKINIŲ TERITORIJŲ PRITRAUKTI (TŪKSTANTIS ŽMONIŲ)	MAŽMENINĖS RINKOS TIPAS	GYVENTOJŲ PAJAMOS	KONKURENCIJOS LYGIS
NEFTEKAMSK, Baškirija	118,3	43,2	Saugoma rinka	Virš vidutinio	Vidutinis
ROSSOSH, Voronežo sritis	64,1	92,5	Saugoma rinka	Trumpas	Aukštas
BELORETSKAS, Baškirija	68,8	36,4		Vidutinis	Trumpas
GELENDZHIK, Krasnodaro sritis	52,63	34,7	Rinka, paveikta didelio miesto	Vidutinis	Virš vidutinio

Lentelėje parodytas Gelendžiko miestas yra kelių srautų tipų pavyzdys. Miesto gyventojai nuolat važiuoja apsipirkti į Novorosijską, kur nuvykti užtrunka apie valandą, ir dažniau ten linksminasi, nes pramogos jų mieste jau tapo nuobodžios. O Novorosijsko – uosto ir darbo miesto – gyventojai nuolat lankosi Gelendžiko pramogų vietose, kavinėse ir restoranuose, nes populiariame kurorte daugiau pramogų, o paties miesto atmosfera visiškai kitokia. Reikšmingiausias srautas – sezoninis turizmas. Atostogų sezono metu gyventojų skaičius Gelendžike žymiai padidėja. Taigi 2006 m. laikinų gyventojų skaičius kurorto užimtumo piko laikotarpiu sudarė 163,7 tūkst. žmonių, iš kurių 36,7 tūkst. buvo organizuoti laikini gyventojai (poilsiautojai sanatorinėse-kurortinėse įstaigose, gyvena viešbučiuose) ir 127 tūkst. – neorganizuoti. (gyvena privačiame sektoriuje ir laikinai aptarnaujantis personalas). Nenuostabu, kad nemaža dalis prekybos nukreipta į turistus, o jiems daugiausia dirba didieji miesto prekybos centrai, siūlantys šventiniu laikotarpiu paklausias lengvosios pramonės prekes. Sezoninis gyventojų skaičiaus padidėjimas būdingas turistinėms ir poilsinėms vietovėms, be to, laikini gyventojai poilsio ir turistinėse vietovėse yra turtingesni nei vietos gyventojai. Į tai reikia atsižvelgti nustatant prekybos plotų skaičių mieste.

Gyventojų skaičius, tankumas, žmonių srautai formuojasi ir keičiasi teritorijos plėtros procese. Dabar pereikime prie miesto plėtros modelių ir apsvarstykime, kokios galimybės kiekviename modelyje atsiveria naujoms statyboms.

Miesto plėtros modeliai

Per pastarąjį šimtmetį būsimos didžiųjų miestų išvaizdos tema užvaldė architektų ir ekonomistų, politikų ir visuomenės veikėjų, mokslinės fantastikos rašytojų ir laisvai mąstančių kultūros atstovų mintis. Rusijoje daugiausia buvo prognozuojama Maskva, sostinė, didelė pasaulinės svarbos metropolija. Yra keletas ekspertų nuomonių dėl Maskvos plėtros. Pokalbiai dėl Maskvos ir regiono teritorinio susijungimo tapo dažnesni. Kai kurie požiūriai įkvepia tiesioginio pesimizmo: Meksikos scenarijus gali pasikartoti Maskvoje su milžinišku nekontroliuojamo vystymosi mastu, kuris yra nevienalytis savo funkcijomis ir padėtimi. Taip pat yra futuristinių projektų, skirtų sukurti milžinišką didmiestį „Maskva – Sankt Peterburgas“... Šiame didmiestyje atsiras gerovės salos – dideli ir gerai įrengti atriumo biurų, prekybos ir prekybos bei pramogų pastatai, su savo mikroklimatu ir oro bei vandens valymo sistemomis. O istorinėje miestų dalyje bus išsaugoti gatvių prekybos plotai, glaudžiai susiję su atriumo ir arkadų tipo pastatais. Esant tokiai plėtros prognozei, beveik visa Rusijos mažmeninė prekyba bus sutelkta aplink Maskvą ir Sankt Peterburgą. Pagrindinis šio futuristinio projekto akcentas: ateities Maskva pristatoma kaip miestas ne visiems vartotojams, o daugiausia sėkmingiems ir turtingiems.

Dabar Maskvos, kaip metropolio, vystymosi procesas vyksta pritraukiant daug migrantų iš Rusijos ir užsienio. Mažmeninė prekyba vystosi įvairiais formatais, įskaitant prekybą ir paslaugas nacionalinės diasporos atstovams. Tačiau įperkamos parduotuvės nėra tokios dažnos, kaip, pavyzdžiui, Sankt Peterburge. Sostinės idėjos jos nusipelniusiems buvo labai populiarios 1990-ųjų pirmoje pusėje, tačiau iki šių dienų išlaiko savo gyvybingumą. Šis plėtros variantas numato miestui nepageidautinų pramonės šakų pašalinimą ir mažas pajamas gaunančių maskvėnų išspaudimą į regioną. Pavyzdžiui, laukiančiųjų sąraše esančių žmonių perkėlimas į daugiaaukščius pastatus artimiausiame Maskvos regione – tokių pavyzdžių pastaraisiais metais būta. Daugelio ekspertų teigimu, šiuo atveju miestas ketina atsikratyti savo „problemų“, dalį jų perkeldamas į regioną, o regionas gali virsti didžiuliais gyvenamaisiais rajonais ir pramonine zona. Maskvai yra tam tikras patrauklumas: miestas turės nuo „chruščiovų“ ir „brežnevkų“ išlaisvintų žemės sklypų, kuriuose bus galima kurti patogius gyvenamuosius kompleksus, Maskvoje liks turtingiausi gyventojai ir tie patys turtingieji. arba pasiturintys žmonės bus pritraukti iš regionų ir užsienio. Tuo pačiu metu „kainų“ parduotuvės gali būti perkeltos į pakraščius, kad nebūtų pakenkta aukštoms kainoms mieste. Atkreipkime dėmesį, kad šio raidos scenarijaus įgyvendinimą riboja socialinių neramumų pavojus sostinėje.

Grįžkime į šiandieną. Galima sakyti, kad šaliai įžengus į rinkos ekonomikos erą, Maskva ir kiti didieji Rusijos miestai pradėjo vystytis pagal scenarijus, aprašytus XX amžiaus pirmoje pusėje. Daugelis išsivysčiusių šalių miestų nuėjo šiuo keliu. Turtingų miesto gyventojų norą gyventi arčiau gamtos Čikagos mokykla aprašė dar 1916-1933 m., Park-Burgess koncentrinių apskritimų teorijoje (2.17 pav.). Remiantis šia teorija, miesto centras vystosi kaip komercinė, visuomeninė ir laisvalaikio zona, o aplinkui atsiranda gyvenamieji rajonai su tankiausiu užstatymu, perpildytos gyvenvietės ir prastos gyvenimo sąlygos. Šios teritorijos mažai domina dideles pajamas gaunančius gyventojus, jose lieka žemo lygio aptarnaujantis personalas iš centrinės zonos. Į savo darbo vietą jie gali patekti pėsčiomis, mažai išleisdami net viešajame transporte. Toliau nuo centro yra darbininkų klasės gyvenamieji rajonai, už jų – būstai vidurinei klasei, o pakraščiuose, pasienyje su miškais, laukais ir kitomis gamtos grožybėmis, įsikuria turtingiausi visuomenės nariai. Mūsų tautiečiai taip pat visada siekė gamtos: ikirevoliucinėje Rusijoje didikai ir dvarininkai vasarodavo kaimo dvaruose, o XX amžiuje irgi norėjosi išeiti iš miesto į gamtą. Tačiau norint išlaikyti patalpas už miesto ribų, reikia infrastruktūros ir socialinio tinklo, kurio Rusijoje nebuvo, o pragyvenimas ištisus metus buvo brangus (ypač Rusijos žiemą). Todėl atsirado vasarnamių fenomenas: kotedžai ir dvarai vietovėse su menkai išvystyta infrastruktūra, tipiškas sezoninis būstas sovietmečiu. Ir dabar vyksta perėjimas nuo sezoninio prie nuolatinio būsto šalia gamtos, tačiau daugelis kotedžų gali būti visiškai naudojami tik kaip sezoninis būstas ir savaitgalio būstas. Kodėl? Akivaizdu, kad kelias į darbo, studijų vietą ir pan. užima per daug laiko ir pastangų. Čia dera prisiminti Harriso-Ullmano modelį (2.18 pav.), kuriame kalbama apie būtinybę kurti naujus verslo rajonus, apsuptus būstų vidurinei klasei ir turtingiems žmonėms.

Sektoriniai miesto organizavimo modeliai Rusijoje buvo žinomi nuo Veliky Novgorodo laikų. Fig. 2.19 paveiksle parodytas Hoyto (1939) sektorinis modelis. Šiuo modeliu bandoma sukurti darnų skurdžių ir turtingų gyvenamųjų rajonų sugretinimą, efektyviai išdėstant verslo rajoną, kuriame sutelktas miesto ir jo įmonių valdymas. Pramoninius rajonus supa pigūs būstai. Tai pagerina susisiekimo situaciją mieste ir užtikrina nenutrūkstamą darbo jėgos pristatymą įmones net karo ar stichinės nelaimės atveju. Šiais laikais pakanka pažvelgti į bet kurio Rusijos miesto žemėlapį su radialinio žiedo planavimo schema, kad įsitikintum šio modelio paplitimu Rusijoje. Labiausiai panašus į Hoyto modelį yra šiuolaikinė Maskva. Tačiau kituose Rusijos miestuose vakarinės miesto sritys yra ekologiškiausios, nes pramonės įmonių vieta atsižvelgė į vėjo rožę ir jų vakarų krypties vyravimą.

Pirmasis teritorijos plėtros etapas – miesto rajonų funkcinės paskirties ir jų įvaizdžio nustatymas ateityje. Tada atrenkamos konkrečios teritorijos, kurias reikia plėtoti arba jose keisti. Kaip žinote, yra trys teritorijų plėtros galimybės:

1. „Taškinė plėtra“ nedideliuose laisvuose sklypuose esamoje teritorijos struktūroje.
2. Reikšmingų miesto vietovių pertvarka, keičiant jų funkcinę paskirtį. Visų pirma, tai taikoma pramoninėms zonoms. Tradiciškai pramoniniai pastatai buvo toli nuo centro, tačiau miestai augo, o teritorijos, kurios anksčiau buvo laikomos pakraščiais, tapo centrine. Daugumai pramonės įmonių vieta miesto centre trukdo plėtoti modernias technologijas, apsunkina tiekimą ir logistiką. O miestui savo ruožtu nuostolinga, kad vertingas teritorijas, kurias būtų galima sėkmingai panaudoti kitoms funkcijoms, užima pramonė. Todėl įmonių perkėlimo už miesto ribų procesas vyksta visame pasaulyje. Kartais gamyba apskritai perkeliama į kitų šalių teritoriją, sustiprinant kitas miesto funkcijas: verslo, visuomeninės, prekybos ir pramogų, turizmo.
3. Naujų teritorijų plėtra – laisvos žemės miesto viduje ir už jo ribų. Laisvos žemės plėtra įmanoma tik rimtai investavus į teritorijos infrastruktūrą. Su šia galimybe sukuriami didžiausi ir reikšmingiausi nekilnojamojo turto objektai.

Plėtra esamoje teritorijos struktūroje

Daugelyje didžiųjų Rusijos miestų Maskva turi tam tikrus teritorinių išteklių apribojimus naujų gyvenamųjų rajonų ir mažmeninės prekybos nekilnojamojo turto statybai. Pavyzdžiui, 2002 metais sostinėje buvo paskelbtas projektas „Naujasis Maskvos žiedas“, kuriame buvo numatyta pastatyti per 60 daugiaaukščių daugiafunkcinių kompleksų, sujungtų su Trečiuoju transporto žiedu. Iš pradžių architektams ir investuotojams kilo abejonių dėl šio projekto, o 2007 metų rudenį šiomis abejonėmis pradėjo dalytis ir oficiali valdžia. Viena vertus, aukštybiniai pastatai centre turi nemažai privalumų. Statant daugiaaukščius namus, mažėja žemės savikainos dalis nekilnojamojo turto kvadratinių metrų savikainoje (2.20 pav.). Daugiaaukštis pastatas leidžia pagrįsti žemės sklypų pirkimo kaštus palankiausiose vietose - miesto centre ir rajonų planavimo centruose (2.21 pav.), kur žemė brangiausia. Todėl daugelyje JAV miestų pagrindiniai daugiaaukščiai koncentruojasi miesto centre, o pakraščių link aukštų palaipsniui mažėja. Didžiuosiuose Rusijos miestuose pastebimas priešingas vaizdas. Tai sovietinio laikotarpio „palikimas“. SSRS nereikėjo plėtoti daugiaaukščio verslo centro, miesto komercinio centro zonų – juk tais laikais nebuvo komercijos, o centre daugiausia buvo administraciniai pastatai. Pramonėje dirbančių žmonių dalis buvo daug didesnė nei vadovybėje, vadovybė turėjo sektorinę struktūrą, o valdymo struktūros buvo įsikūrusios daugiaaukščiuose pastatuose gamybos įmonių teritorijoje. Didžiuliai mokslinių tyrimų institutai ir projektavimo biurai taip pat traukė į įmones ir nebuvo įsikūrę centre. Todėl daugiausiai aukštų turėjo pakraščiuose esantys nauji gyvenamieji rajonai (2.22 pav.).

Kita vertus, daugiafunkcinių daugiaaukščių pastatų statybos centrinėje Maskvos dalyje projektai turėjo nemažai trūkumų. Miestas šiame plėtros etape nebuvo pasirengęs atsirasti daugybei dangoraižių, kurie smarkiai padidintų kelių ir tinklų apkrovą. Tuomet daugelyje Maskvos rajonų grunto būklė tokia, kad esant labai dideliam aukštų skaičiui, neproporcingai brangsta pamatų darbai, o daugelis atsipirkimo skaičiavimų investuotojams „nepatinka“. Dabar statyti namus iki 18 aukštų gana paprasta ir pigu, toliau brangsta dėl sudėtingesnių konstrukcijų, specialių inžinerinių sistemų (pavyzdžiui, vandentiekio ir šildymo), aukštesnių vertikaliųjų komunikacijų reikalavimų, didesnių nuostolių. naudingo ploto dėl šių komunikacijų. Taip pat buvo atsižvelgta į tam tikros dalies būsimų kompleksų gyventojų ir nuomininkų nuomonę: jiems patrauklesni buvo ne dangoraižiai, o gyvenamieji kompleksai su įprastu aukštų skaičiumi, tai yra ne aukštyje. , bet pločio. Norėdami tai padaryti, jums reikia pakankamai ploto.

Sklypų dydis įsitvirtinusiose miesto zonose taip pat kelia problemų statant regioninės reikšmės prekybos centrus (ne tik Maskvoje, bet ir kituose miestuose). Daugeliu atvejų sklype gali tilpti tik kelių aukštų centras su kelių lygių, požemine arba padalinta automobilių stovėjimo aikštele. Tokių centrų statybos kaštai bus didesni nei vieno aukšto, o lankytojų srautai centre bus sudėtingesni. Todėl esamų projektų sklypų dydžiai riboja komercinio nekilnojamojo turto projektų mastą.

Miesto gyventojai dažnai neigiamai kalba apie naujus gyvenamuosius pastatus ir kompleksus, integruotus į esamą struktūrą. Dabartiniai užstatymo tankumo standartai ir kiti šiuolaikinio būsto rodikliai neturi laiko atspindėti visų mūsų laikų realijų. Net papildymo plėtros apibrėžimas dar nebuvo tinkamai suformuluotas. Yra valdininkų, kurie nesuinteresuoti standartų priderinti prie šiuolaikinių reikalavimų: juk tokia situacija leidžia „efektyviai išspręsti visus klausimus“... Stambiems plėtotojams pavyksta apeiti standartines reikšmes, o būsto tankumas gerokai išauga. Kartais papildymo plėtra primena gremėzdišką XX a. 20-ojo dešimtmečio komunistų bandymą išspręsti būsto problemą tankinant esamą gyvenamąjį nekilnojamąjį turtą. Neigiami užpylimo plėtros aspektai žinomi visiems: užpylimo plėtra blogina aplinkos situaciją, prastėja gyvenimo kokybė esamuose namuose (insoliacija, vėdinimas ir su tuo susijusi oro tarša mieste). Didėja esamos infrastruktūros, kuri neskirta daugiaaukščiams kompleksams, apkrova – kelių, šilumos, dujų ir elektros tinklų. Tankėjimas pasiglemžė beveik visas laisvas zonas ir rezervatus centrinėje Maskvos dalyje, todėl praktiškai nėra zonų, kur būtų galima organizuoti biurų ar pavėžėjimo automobilių stovėjimo aikštelę, kaip didžiuosiuose JAV miestuose. Šiose vietose jau pastatyti gyvenamieji ar biurų kompleksai. Požeminės erdvės panaudojimo galimybės Maskvos mieste yra labai ribotos dėl sudėtingos geologijos, metro konstrukcijų, daugybės požeminių komunikacijų ir vyriausybinių ryšių linijų. Tai ypač pasakytina apie miesto centrą. Todėl net prabangiuose pastatuose automobilių stovėjimo vietų skaičius gyventojams yra nepakankamas. Apskritai daugelis miesto centre esančių gyvenamųjų namų kompleksų neatitinka komforto reikalavimų, kurie taikomi prabangiam būstui: izoliacija, patogi kiemo zona, apželdinimas ir apželdinimas, vaikų ir lauko sporto aikštelės, patogios vaikų ugdymo įstaigos, pakankama automobilių stovėjimo aikštelė gyventojams ir svečių automobilių stovėjimo aikštelė. . Kiek galite pavadinti elitinių gyvenamųjų namų kompleksų Maskvoje su gausiai sutvarkytu kiemu ir svečių automobilių stovėjimo aikštele?

Nemokamos žemės ištekliai esamose didžiųjų miestų gyvenamosiose ir visuomeninėse teritorijose yra jei ne visiškai išnaudoti, tai labai labai riboti. Daug reikšmingesnis išteklius ploto atžvilgiu yra pramonės užimtos miestų teritorijos.

Miesto pramoninių zonų pertvarka

Susidomėjimas pramoninių teritorijų pertvarka didžiuosiuose pasaulio miestuose buvo stebimas nuo praėjusio amžiaus 80-ųjų, tačiau pirmieji rekonstrukcijos projektai buvo vietinio pobūdžio: buvo atstatytas atskiras gamyklos ar gamyklos pastatas, užimantis nedidelį plotą, tačiau bendroji teritorijos paskirtis nepasikeitė. Buvusių gamyklų vietoje iškilo verslo centrai, prekybos centrai ir daugiafunkciai kompleksai, pavyzdžiui, Mode-Centers-Berlin, Vokietija (projektavimo biuras „Nalbach und Nalbach“, 1996-98), verslo centras Montruže, Prancūzija (architektas Renzo Piano, 1986), Tarptautinis dizaino centras Niujorke, JAV (dizaino biuras "Gwathmey, Siegel and Associates", 1997), daugiafunkcis kompleksas Union-Loft Frankfurte prie Maino, Vokietija (architektas M.A. Landes, 1997-2000).

XX amžiaus pabaigoje ir XXI amžiaus pradžioje pramoninių teritorijų rekonstrukcija pradėjo įgauti masinį pobūdį, keitėsi ištisos teritorijos, užimančios reikšmingą plotą. Buvusios pramoninės zonos buvo paverstos verslo ir visuomeninio gyvenimo zonomis, patogiais gyvenamaisiais rajonais su visais modernios infrastruktūros elementais. Tarp didžiausių urbanistinių pertvarkų Europoje galima paminėti Paddington rajono rekonstrukciją Londone (bendras pertvarkymų aikštelių plotas – 32,4 ha) ir uosto teritorijos rekonstrukciją Hamburge (naujo HafenCity sukūrimą). plotas 155 ha plote). Didelių transporto objektų, sandėlių infrastruktūros ir pramonės įmonių užimamos teritorijos visiškai keičia savo funkcinę paskirtį ir virsta patogiais gyvenamaisiais ir verslo rajonais su prabangiais butais, itin moderniais biurų kompleksais, bulvarais, krantinėmis ir aikštėmis pasivaikščiojimui ir, žinoma, parduotuvių galerijos.

Maskvoje 2004 metais buvo patvirtinta centralizuota pramoninių zonų pertvarkymo programa, o pramoninių zonų, kurios jau rekonstruojamos arba artimiausiu metu gali būti rekonstruojamos, plotas yra 1668 hektarai. Kalbant apie rekonstrukcijos sritį, Maskvos projektai yra net didesnio masto nei europiniai. Didžiausi projektai pagal konvertuotą plotą pagal šią programą:

• „Naujasis centras“ („Didysis miestas“), užstatytas plotas 1000 hektarų, jame buvo įsikūrusios 333 pramonės įmonės, tarp jų trys didelės gamyklos;
• Pramoninė zona "Paveletskaya", plotas - 213 hektarų;
• „Naujoji Maskvos valstybinio universiteto teritorija“, plotas - 213 hektarų;
• MIBC „Maskvos miestas“, plotas – 100 hektarų.

Visų Maskvos pramonės užimtų teritorijų plotas buvo apie 20 500 hektarų arba 20% miesto teritorijos, o pagal Maskvos plėtros bendrąjį planą planuojama jį sumažinti iki 15 000 hektarų, t. naujai statybai bus skirta apie 5% miesto teritorijos. Tai jau reikšmingi skaičiai, palyginti su laisvų sklypų, skirtų statybai, plotais esamose gyvenamosiose ir visuomeninės paskirties teritorijose.

Tačiau pramoninių teritorijų transformacijos procesas yra susijęs su daugybe problemų ir ribojančių veiksnių. Pirma, didelių gamybos įrenginių perkėlimas turi socialinių pasekmių miestui, rimtų „švytuoklinių“ srautų pasikeitimų ir transporto tinklo apkrovos padidėjimo. Ypač kai darbo vietos nesukuriamos buvusiems įmonių darbuotojams toje pačioje teritorijoje. SSRS prie naujų didelių įmonių buvo pastatyta daug gyvenamųjų kompleksų ir ištisi kvartalai, skirti įmonėse dirbantiems žmonėms. Šiandien daugelyje pramoninių teritorijų rekonstrukcijos projektų daroma prielaida, kad į šias miesto zonas bus pritrauktos visiškai skirtingos gyventojų grupės, o naujų gyvenamųjų rajonų, žinoma, neužteks naujų darbo vietų poreikiams patenkinti. verslo ir administraciniai kompleksai. Todėl Maskvoje transporto prieinamumo ir užimtumo gamybos sektoriuje klausimas taps dar aktualesnis. Tai viena pagrindinių problemų, kylančių rekonstruojant pramonines zonas. Pažymėtina, kad poreikis rekonstruoti pramonines zonas užsienyje buvo siejamas tiek su augančiais miestų gyvenamosios ir visuomeninės statybos poreikiais, tiek su pačios gamybinės bazės pokyčiais. Daugeliu atvejų gamybos įrenginiai nebuvo likviduoti, o tik pakeista vieta. Gamyba buvo perkelta į naujas, logistiniu požiūriu patogesnes vietas, į vietas su pigesniais darbo jėgos ištekliais arba į vietas, nutolusias nuo vietovių, kurios turėjo būti ekologiškesnės. Tokios vietos buvo aptiktos toje pačioje šalyje arba kitose šalyse (Azijoje ar Lotynų Amerikoje). Hamburge kilo klausimas dėl uosto rekonstrukcijos, nes pasikeitė technologijos: atsirado universalūs konteineriai, o didelėje uosto teritorijos teritorijoje išsibarstę daugiaaukščiai sandėliai – garsusis vokiškas „sparhausas“. O 1801 metais atidarytas Padingtono krovinių terminalas jau du šimtmečius aptarnavo krovinių (daugiausia anglies ir šieno) gabenimą Grand Union kanalu, o logistika taip pat reikalavo modernaus požiūrio. Todėl uostai ir terminalai buvo perkelti į tinkamesnes vietas, užleidžiant vietą viešosioms erdvėms. Rusijoje pagrindinis veiksnys, lėmęs pramoninių zonų rekonstrukcijos poreikį, buvo didelė žemės kaina miesto viduje, ypač centrinėje dalyje. Tokie svarstymai kaip aplinkosaugos, sanitariniai ir higienos reikalavimai, estetiniai reikalavimai, kultūros ir istorijos paveldo išsaugojimas tikrai egzistavo, tačiau jie vis tiek sekė komerciniais. Kai kurios pramonės įmonės sėkmingai perkėlė savo pagrindinę gamybinę bazę iš Maskvos centro į kitus miestus (pavyzdžiui, konditerijos fabriką „Raudonasis spalis“, batų fabriką Paryžiaus komuna), tačiau nemaža dalis įmonių buvo uždarytos dėl bankroto, nuostolingumo, pasenusių technologijų. ir pagrindinių lėšų nusidėvėjimas. Maskvos mokslo ir pramonės politikos departamento duomenimis, 2006 metais apie 24% miesto gamybos įmonių dirbo nuostolingai. Galima daryti prielaidą, kad rekonstruojant pramonines zonas miestas gaus naujų modernių visuomeninių ir gyvenamųjų rajonų, tačiau negrįžtamai praras penktadalį produkcijos. Panaši situacija pastebima ir kitose buvusios SSRS šalyse, pavyzdžiui, Armėnijos sostinėje Jerevane buvo likviduota apie 80% sovietmečiu statytų pramonės įmonių, tarp jų ir stambios visos sąjunginės reikšmės gamyklos ir gamyklos. dirbti daugeliui piliečių.

Didelės įmonių perkėlimo į naujas vietas sąnaudos yra antras veiksnys, stabdantis didelio masto pramoninių teritorijų rekonstrukcijos projektus. Be tiesioginių perkėlimo išlaidų, pridedamos tinkamos vietos paieškos, sudėtingų teisinių klausimų koordinavimo ir sprendimo išlaidos, taip pat kompensacijos, kurių Maskvos valdžia pagrįstai reikalavo iš plėtotojų už „miesto pramoninio potencialo praradimą“. Dar vienas pramonės teritorijų plėtros „stabdis“ – teisiniai sunkumai: sklypų ir turto savininkų gausa pramoninėje zonoje, skirtingi šių savininkų interesai. Yra du žinomi šios problemos sprendimo būdai. Pirmas – savininkų pastangų konsolidavimas, šiuo keliu buvo naudojamasi statant Aukštutinę prekybos eilutę, dabartinę GUM Maskvoje, apie tai jau kalbėjome 1 skyriuje. Bet tuo metu konsolidacija vyko lygiagrečiai su administracine prievarta: buvo priverstinai uždarytos visos senos parduotuvės, o buvo Skelbta, kad jei vienas iš savininkų nedalyvaus projekte, tada žemė, kurioje stovi parduotuvės, bus praktiškai rekvizuota miesto naudai. , pirktas už savininkui nepalankią kainą. Antrasis būdas – teritorijos sutelkimas vieno savininko rankose, sklypų sujungimas – labai brangus vystytojui ir sunkiai įgyvendinamas. Naudojant tik komercinius metodus be administracinės prievartos ir pagalbos beveik neįmanoma išplėtoti pramoninės teritorijos su savininkų „kratiniu“. Net ir nupirkus beveik visą žemę, paskutinių sklypų savininkai gali astronomiškai išpūsti kainas, sukurdami apribojimus didelės apimties projektui. Tai padidina riziką kūrėjui.

Visi šie sunkumai verčia atkreipti dėmesį į trečiąjį kelią – statybas naujose, laisvose teritorijose. Didžiulė daugelio šiuolaikinių miestų problema stumia mus tuo pačiu keliu; tikrasis jų galvos skausmas yra eismo spūstys.

Miesto planavimo schemų ypatumai ir jų įtaka naujai statybai

Padidėjęs automobilių skaičius ir dėl to pablogėjęs prieinamumas daugeliui didelių miestų labai apsunkina gyvenimą. Situacija abiejose Rusijos sostinėse – Maskvoje ir Sankt Peterburge – artėja prie transporto žlugimo. 2008-aisiais, prieš Naujųjų metų šventes, sostinės kelių policija atvirai kreipėsi į vairuotojus su rekomendacija apsipirkti Maskvos srityje, kad sostinės centre būtų bent kiek galimybė pavažinėti. 2008 metų rudenį prasidėjusi krizė šiek tiek palengvino spūstis sostinės keliuose, tačiau pamažu situacija ėmė grįžti į ankstesnį lygį. Spūstys beveik visuose greitkeliuose peržengė kantrybės ribą ir kasdien vis labiau akivaizdu, kad miesto valdžios siūlomi būdai taisyti susisiekimo situaciją iki galo neišspręs problemos. Neįmanoma grįžti metų ir dešimtmečių senumo, kai chroniškai buvo ignoruojamas poreikis statyti automobilių stovėjimo aikšteles, o pagrindiniai komercinės paskirties nekilnojamojo turto objektai telkėsi miesto centre. Automobilio vaidmuo šiuolaikiniame Rusijos mieste vis dar pavėluotas, o žemi prekybos ir biurų centrų parkavimo standartai kelia specialistų suglumimą ir pirkėjų pasipiktinimą.

Vakaruose rimtas dėmesys mažmeninės prekybos patalpų pasiūlai miesto centre ir transporto srautams pradėtas skirti dar praėjusio amžiaus 30-aisiais. Pavyzdžiui, architekto Alberto Speero Berlyno rekonstrukcijos projektas apėmė didelio masto požeminę automobilių stovėjimo aikštelę ir požeminį prekių pakrovimą. SSRS po Didžiojo Tėvynės karo Maskvoje buvo bandoma priartėti prie realių „automobilizacijos“ reikalavimų garažų, automobilių stovėjimo aikštelių ir pagrindinių greitkelių pločio atžvilgiu (atsižvelgiant į plėtimosi galimybę). Nuotraukoje parodytas Maskvos Stroiteley gatvėje esančio gyvenamojo komplekso „Red Houses“ pavyzdys - vienas iš nedaugelio kompleksų su erdviais garažais, pastatytas šeštajame dešimtmetyje Maskvos mokslo elitui.

Tačiau nuo Nikitos Sergejevičiaus Chruščiovo, garsaus kovotojo su asmeniniais automobiliais, laikų bandymai aprūpinti būstą, prekybą ir pramogas moderniomis automobilių stovėjimo aikštelėmis buvo nužudyti. Asmeninius automobilius buvo siūloma pakeisti sustiprinta viešojo transporto ir taksi plėtra. Statant gyvenamuosius ir visuomeninius kvartalus, kvartalo erdvė kelionėms ir parkavimui buvo atsižvelgta į esamo laikotarpio poreikius ir visiškai nebuvo skirta ateičiai. Siekdami suprasti situacijos rimtumą, panagrinėkime Maskvos vakarinio rajono kvartalo pavyzdį, kuris yra gana klestintis asmeninių automobilių stovėjimo aikštele (2.23 pav.). Šis kvartalas pradėtas statyti Stalino laikais ir galiausiai buvo baigtas 70-ųjų pradžioje. Kvartalo plotas – 60 168 m2, iš kurių 10 455 m2 arba 17,4 % teritorijos sudaro kvartalo praėjimai. Kvartalo teritorijoje yra 9 gyvenamieji namai 7-12 aukštų, kuriuose yra apie 1064 butai, be to, kvartale sukoncentruoti tipiniai infrastruktūros objektai (darželis, mokykla, žaidimų aikštelės ir stadionas). Namų gyventojams numatyta organizuota antžeminė automobilių stovėjimo aikštelė ir 2 požeminiai garažai, kurie pradėti eksploatuoti 1977 m., tai yra tuo metu, kai kvartalas buvo seniai baigtas gyventi. Namų gyventojams bendra automobilių stovėjimo aikštelė yra 3500 m2 arba 5,8% kvartalo ploto, o jose skirtos tik 138 parkavimo vietos. Pasirodo, tik 13% gyventojų gali statyti automobilius organizuotose stovėjimo aikštelėse, jei manysime, kad bute yra vienas automobilis. Taip pat labai riboti kvartalų įvažiavimų ištekliai, skirti naudoti kaip automobilių stovėjimo aikštelės. Nenuostabu, kad asmeninių automobilių savininkai turėjo nesavanaudiškai kovoti, kad gautų vietas garažuose, o sovietinis filmas, garsioji Eldaro Riazanovo komedija „Garažas“, buvo net visiškai skirta šiai problemai. Šiandien, kai senąją „be žirgų“ kartą keičia šiuolaikinių žmonių karta, o automobilių skaičius nuolat artėja prie suaugusių šeimos narių skaičiaus, automobilių statymo problema gyvenamuosiuose rajonuose smarkiai išaugo. Žinoma, nebuvo įmanoma atsispirti motorizacijos realybėms. Neoficialiais skaičiavimais, automobilių skaičiaus augimas 2006-2007 metais siekė 180 000 - 200 000 automobilių per metus. Remiantis oficialiais pranešimais, 2007 m. automobilių transportas Maskvoje padidėjo iki 150 000 transporto priemonių, o garažuose ir automobilių stovėjimo aikštelėse buvo pradėta eksploatuoti apie 120 000 automobilių stovėjimo vietų. Net jei oficialūs duomenys atitinka tikrovę (be abejo, daugelis maskviečių skaitytojų pagalvojo: „Kur tos automobilių stovėjimo vietos?“), skaičiai aiškiai rodo, kad padėtis dėl pasiekiamumo artimiausiu metu gali katastrofiškai pablogėti. Nenuostabu. Palei šaligatvį pastatytas automobilis sumažina gatvių srautą 800 automobilių per valandą, o statant kampu arba statmenai šaligatviui šis skaičius gerokai padidėja. Esame net girdėję tokį vertinimą, kad mieste bendras automobilių ilgis greitai viršys esamų šaligatvių ilgį – kur tuomet biurų darbuotojai ir gyventojai turėtų statyti automobilius?

2.24 paveiksle parodytas Maskvos ir didžiųjų pasaulio miestų gatvių ir kelių tinklo užimamos miesto teritorijos dalies palyginimas (remiantis Transporto ir kelių infrastruktūros tyrimų instituto vadovo M. Blinkino tyrimo rezultatais). , paskelbtas 2009 m. balandžio mėn.). Rusijos sostinėje gatvės ir keliai užima tik 7% miesto teritorijos, tris kartus mažiau nei didžiuosiuose Europos miestuose ir penkis kartus mažiau nei JAV ir Kanadoje. Atitinkamai, miesto transporto tinklo pajėgumas Maskvoje yra žymiai mažesnis, o transporto problemos sprendimas bus labai sunkus ir atims daug laiko. Teritorijų rekonstrukcijos ir naujos statybos galimybės yra ribotos būtent dėl ​​to, kad transporto tinklas gali neatlaikyti apkrovos. Pažvelkime į skaičius. Maskvoje gyvena daugiau nei 3 milijonai šeimų. Jeigu darysime prielaidą, kad kiekviena šeima turės po vieną automobilį, tai visiems šiems automobiliams reikalingas parkavimo plotas bus 75 kvadratiniai kilometrai arba apie 7,5% miesto teritorijos (pagal parkavimo skaičiavimo standartus). Tai yra tiek, kiek dabar Maskvoje užima visas transporto tinklas. Gyventojai automobiliais vyksta į darbą, lankosi parduotuvėse, laisvalaikio praleidimo vietose, važiuoja į ugdymo įstaigas ir kt. Todėl darykime prielaidą, kad kiekvienas automobilis turi 2 nuolatines parkavimo vietas (prie namų ir darbo) ir bent 1 vietą, kur karts nuo karto stovi (prie parduotuvės, instituto, poliklinikos ir pan.). Atitinkamai, norint patogiai judėti mieste ir sukurti patogias sąlygas automobilių stovėjimo aikštelėse, reikės 225 kvadratinių kilometrų automobilių stovėjimo aikštelės. Dabartinėse miesto ribose, esamoje jo teritorijoje, tokių parkavimo zonų nėra: problemai išspręsti prireiks kelių požeminių ir kelių lygių automobilių stovėjimo aikštelių, o tai labai brangus malonumas. Buitiniai vartotojai nėra pasirengę pirkti ploto už didelę kainą: daugelis mano, kad garažas neturėtų būti brangesnis už automobilį.

Dalinis pasiekiamumo problemos sprendimas Maskvoje (tik dalinis) yra naujų sankryžų ir greitkelių, taip pat perimtuvų stovėjimo aikštelių statyba. Tačiau šie objektai neišspręs „švytuoklės“ srautų problemos. Viena pagrindinių tokios rimtos transporto situacijos Maskvoje priežasčių – urbanistinis suskirstymas į funkcines zonas, verslo gyvenimo sutelkimas centre, kuriant galingas atokias „bendrabučio“ zonas. Kasdien į centrą atskuba šimtai tūkstančių automobilių, o metro, traukiniuose ir autobusuose gausu priemiesčių ir gyvenamųjų rajonų gyventojų. Daugelis darbuotojų kasdien kelyje praleidžia nuo 3 iki 5 valandų, o tai turi įtakos produktyvumui ir lojalumui. Labai rimtai nerimaujama, kad viena patikimiausių transporto priemonių šiandien – metro – neatlaikys didėjančio apkrovimo. Devintojo dešimtmečio Maskvos ir Maskvos srities miestų plėtros planuose buvo numatyta tęsti metro linijas į artimiausio Maskvos regiono miestus. Šiandien apie tai nebekalbama: esant tokiam dideliam gyventojų skaičiui, greičiausiai teks ieškoti naujų transporto priemonių ir naujų technologijų.

Panaši situacija stebima antrojoje sostinėje – Sankt Peterburge, taip pat mažesniu mastu kituose didžiuosiuose miestuose. Eismo kamščių susidarymą sustiprina radialinio žiedo urbanistikos schema, kuri buvo naudojama planuojant nemažai šiuolaikinių Rusijos miestų (2.25 pav.). O, pavyzdžiui, JAV kažkada pirmenybę teikė grotelių išdėstymui, kai gatvės lygiagrečios viena kitai ir galima rinktis apvažiavimo maršrutus (2.27 pav.). Didieji Kinijos miestai taip pat demonstruoja urbanistinį požiūrį į problemos sprendimą: administracinė Pekino sostinė ir Šanchajaus ekonominė sostinė, o Maskva, palyginti, yra didelis pralaimėtojas. Trys transporto žiedai Maskvoje, palyginti su 6 Pekine... Teisybės dėlei pažymėtina, kad Kinijos sostinių teritorijos yra daug didesnės nei Maskvos plotas, o didelėse teritorijose lengviau išspręsti integruotos plėtros problemą. teritorijos, nei ūmaus žemės išteklių trūkumo sąlygomis (Maskvos plotas 1081 kv. km, Pekino plotas 16 808 kv. km, Šanchajus 6 340 kv. km, miesto planai pateikti 2.26 pav. toje pačioje skalėje). Tačiau pagrindinis skirtumas yra tas, kad Kinijos megapoliuose tikslas yra sumažinti švytuoklės srautus. Daugelis gyvenamųjų rajonų statomi vienu metu su biurų centrais ir prekybos bei pramogų centrais, su išvystytu paslaugų sektoriumi ir socialiniais objektais: modernūs sporto ir sveikatingumo kompleksai, švietimo ir gydymo įstaigos. Gyvenamųjų rajonų artumas prie darbo vietų yra vienas iš naujų teritorijų plėtros veiksnių, o tokia subalansuota plėtra silpnina švytuoklinius srautus. Baisu įsivaizduoti, kas atsitiktų, jei daugybė Pekino ar Šanchajaus gyventojų dviračius persėstų į visureigius ir vadovų automobilius ar bent jau į mažus automobilius... Plėtojant transporto infrastruktūrą, valdžia riboja automobilių motorizacijos tempus. gyventojų. Taigi Šanchajuje vyksta automobilių valstybinių numerių, suteikiančių teisę važiuoti miesto gatvėmis, pardavimo aukcionas, o iš aukciono gautos lėšos naudojamos kelių plėtrai, o korupcijos galimybėms. kelių policija („jing cha“) valstybinių numerių platinimu panaikinama.

Kaip miesto planavimo modeliai veikia prekybą ir naujas statybas? Radialinio žiedo schemoje miesto centro svarba vis dar išsaugoma, nes centras yra taškas, kuris vienodai pasiekiamas iš visų vietovių, į jį susilieja visi greitkelių spinduliai. Net ir sumažinus prekybos vaidmenį centre, jis vis tiek išlieka vieta, kur koncentruojasi verslo, socialinė, kultūrinė veikla. Visaverčių centrų plėtros galimybės kiekviename iš rajonų (prie kiekvieno radialinio greitkelio) yra ribotos dėl transporto pasiekiamumo. Transporto problemos lemia didelių mažmeninės prekybos objektų prekybos plotų lokalizaciją ir susiaurėjimą. Savitarnos parduotuvių daugėja, o vartotojams reikės labai didelio pranašumo, norint keliauti į tolimą parduotuvę ar prekybos centrą. Dėl problemų, susijusių su automobilių prieinamumu ir automobilių statymu, nuotolinė prekyba pradėjo įsibėgėti, sukurdama konkurenciją tradicinei mažmeninei prekybai. Grotelių išdėstymas su papildomomis įstrižainėmis arba žiedais, pirma, pagerina transporto pasiekiamumą miesto vietovėse, nes vairuotojams suteikiama keletas alternatyvių maršrutų. Ir antra, tai leidžia mieste sukurti kelis panašios svarbos centrus ir tolygiau paskirstyti miesto srautus.

Naujų teritorijų plėtra

Yra dvi pagrindinės miesto plėtros schemos: plėtra palei greitkelius ir erdvės tarp greitkelių plėtra (2.28 pav.). Pirmuoju variantu miestas gali mechaniškai plisti esamais keliais. Didėja atstumai, kuriais kasdien keliauja miesto gyventojai, silpnėja ryšiai tarp regionų, aštrėja radialinio transporto problemos.

Panagrinėkime plėtros galimybes Smolensko ir Čeboksarų miestų pavyzdžiu, apie šią miestų porą jau kalbėjome šiame skyriuje. 2.29 paveiksle pavaizduotos pagrindinės šių miestų tankios daugiaaukštės plėtros zonos ir atitinkamos rajono reikšmės prekybos ir pramogų centrų įtakos zonos. Iš karto aišku, kiek regioninės reikšmės prekybos centrų gali veikti nesukurdami vieni kitiems didelės konkurencijos. Jei šių miestų plėtra ateityje vyks keliais, tai transporto apkrova ir toliau kris pagrindinėse miesto magistralėse, atitraukiančiose nuo centro. Apskrities prekybos centras, šiuo metu skirtas pritraukti gyventojus iš dviejų tankiai apgyvendintų apskrities vietovių, gali prarasti dalį savo patrauklumo ir išlaikyti pirkėjus tik vienoje vietovėje.

Daug perspektyvesnis maršrutas – plėtoti žemę tarp užstatytų vietovių (2.30 pav.). Pagrindinis šios schemos privalumas yra „švytuoklės“ srautų slopinimas. Kai miestas turi vieną centrą ir aiškų funkcinį suskirstymą į socialinius-kultūrinius, prekybos, pramonės ir verslo, gyvenamuosius rajonus, tai didina transporto įtampą (2.30-A pav.). Naujų prekybos ir laisvalaikio centrų sukūrimas atokiose esamų transporto maršrutų atkarpose (2.30 pav.-B) išsprendžia zonų aprūpinimo problemas, tačiau nepanaikina „švytuoklinių“ srautų ir pagrindinių transporto arterijų apkrovos. miestas. Fig. 2.30-B rodo daugiafunkcinių naujų zonų kūrimą: jose be būsto, prekybos ir visuomeninių funkcijų sukuriamos darbo vietos vietinės rinkos gyventojams. Šis miesto planavimo sprendimas naudojamas, pavyzdžiui, ilgalaikiam didelių Kinijos miestų planavimui. Kai vystosi sritys tarp esamų teritorijų, miesto struktūra palaipsniui artėja prie „tinklelio“. Trumpinami transporto maršrutai, apkraunami radialiniai greitkeliai, situacija gerėja. O aikštelės būstui, prekybai, verslui ir smulkiajai pramonei yra modernios ir atitinka kiekvienos funkcijos reikalavimus. Panašus sprendimas buvo numatytas 1971 m. Maskvos miesto planavimo plane, bet, deja, daugelio maskviečių, šios koncepcijos buvo atsisakyta, veikla ir toliau telkėsi centre ir prie greitkelių.

Papildomos jungtys tarp miestų teritorijų leidžia formuoti naujus veiklos mazgus (2.31 pav.) ir šiose vietose statyti mažmeninės prekybos objektus.

Rusijoje yra daug žemės, bet žemė statybai yra sklypas plius keliai į jį plius infrastruktūra (2.32 pav.). Jeigu infrastruktūra nebus išplėtota reikiamu mastu, tuomet trūks statybai tinkamų aikštelių. Nepakankamai išplėtojus infrastruktūrą ir jai blogėjant, mažose gyvenvietėse mažėja gyventojų, sunkėja gyvenimas. Kai apgyvendintoje vietovėje nėra centrinio šildymo, nutrūksta elektros ir vandens tiekimas, važiuojant blogais keliais su duobėmis, sunkiai pravažiuojamais smarkių liūčių ir gausaus snigimo metu, žmonės pradeda kraustytis į tas vietoves, kuriose kyla problemų. buvo sėkmingai išspręstos. Vietose, kuriose blogai išvystyta ar neprižiūrima infrastruktūra, sunku plėtoti gamybą, prekybą, turizmą ir apskritai bet kokią ūkinę veiklą. O vystantis infrastruktūrai, atsiranda daugiau nemokamų aikštelių statyboms ir galimybių organizuoti bet kokį verslą. Sklype turi būti įrengtos komunalinės paslaugos, įrengti išvažiavimai iš pagrindinio greitkelio ir patogūs privažiavimai prie sklypo.

Rusijoje posovietiniu laikotarpiu nauja infrastruktūra buvo pastatyta aiškiai nepakankamai, o senoji infrastruktūra – kelių sistema ir tinklai – eksploatuojama. Laisvų sklypų su išvystyta infrastruktūra yra nedaug, o juos skirstant daug vaidina pareigūnai. Jie naudojasi gerų žemės sklypų trūkumu ir dažnai atiduoda juos savo patikimoms įmonėms arba parduoda už didelius pinigus. Be to, tarp energijos ir vandens tiekėjų nėra realios konkurencijos, o plėtojant sklypą be komunikacijų, mokestis už jų prijungimą gali būti neprotingai didelis. Nepakankama naujos infrastruktūros plėtra yra viena iš naujų žemių plėtros problemų, todėl daugelis plėtotojų bijo žengti į naujas teritorijas. Naujų žemių vystymo problemos vystytojas negali išspręsti pats, tai valstybės ar bent jau regiono lygmeniu sprendžiamas uždavinys.

Kitas naujos statybos apribojimas – žemės funkcinės paskirties keitimo procedūros sudėtingumas. Šis procesas vyksta lėtai, yra daug neaiškumų, yra žmonių (taip pat ir pareigūnų), kuriems prieštarauti pokyčiams. Nors galiojančiuose įstatymuose ir teisės aktuose yra ir teigiamų aspektų – pavyzdžiui, atremti konfiskavimo laviną, spekuliacijas, priverstinį įmonių bankrotą tvarkant žemės ūkio ir pramonės žemes – tačiau be ribojančių priemonių turi būti ir plėtros programa. Anksčiau kalbėjome apie Maskvos pramoninių zonų rekonstrukcijos programą. Panašios programos dabar labai paklausios priemiesčio vietovėms ir perspektyvioms žemės ūkio paskirties žemėms.

Tolimesniuose teritorijos plėtros etapuose kokybiška infrastruktūra reiškia ne tik tinklus ir kelius, bet ir tiekimą teritorijos gyventojams: prekybą ir paslaugas, pramogų ir laisvalaikio, švietimo ir gydymo įstaigas ir kt.

Trijų lygių teritorijos aprėpties sistema. Korinio ryšio struktūros mieste ir mažmeninės prekybos įmonių aprėpties vienodumas.

Gerai išvystytoje teritorijoje yra trijų lygių prekybos ir įvairių paslaugų įmonių aprėpties sistema (2.33 pav.). Beveik visi skaitytojai yra susipažinę su ja – jei ne kaip specialistai, tai tikrai kaip vartotojai – kadangi ši sistema tradiciškai naudojama planuojant teritorijų pasiūlą. Trijų lygių schemoje pateikiami skirtingi įmonių formatai, tenkinantys įvairaus tipo prekių ir paslaugų paklausą:

1 lygis – mikrorajono tipas. Pagrindinių, neatidėliotinų poreikių tenkinimas – dažno ir avarinio poreikio prekėms ir paslaugoms. Paklausą tenkina nedidelės parduotuvės, kuriose pirkėjai gali rasti dažnai perkamų prekių asortimentą, artimiausiu metu pasirūpinti sau ir savo namų ūkiui, tačiau be ypatingų smulkmenų ir įvairovės. Panašų pasiūlą šiame lygmenyje turi maistas, aptarnavimas, išsilavinimas ir kt.. Pavyzdžiui, pirminius ugdymo poreikius tenkina vidurinė mokykla, medicinos paslaugose - pirmosios pagalbos punktas pas bendrosios praktikos gydytoją (ar net felčerį) ir slaugytoja.

2 lygis - Rajono tipas. Be skubių poreikių tenkinimas ir periodiškai kylančius poreikius, didesnė pasiūlos įvairovė ir geresnė kokybė. Asortimentas tampa vis platesnis ir gilesnis: pridedamos periodinės paklausos prekės (paslaugos), t.y. naujų grupių ir pareigų esamose grupėse. Didėja parduotuvių ir prekybos centrų dydis. Šio lygio maistas, pramogos ir kitos paslaugos taip pat yra kokybiškesnės ir įvairesnės. Švietimo sferoje atsiranda kolegijos ir mokyklos, specializuoti kursai, medicinoje - atitinkamai rajono klinika, kurioje yra keletas gydytojų, praktikuojančių įvairiose medicinos srityse.

3 lygis - Rajono, miesto tipo. Prie pagrindinės ir periodinės paklausos prekių ir paslaugų pridedamas epizodinės ir specialiosios paklausos patenkinimas. Parduotuvėse vartotojai gali rasti beveik viską, ko reikia ir net nelabai ko reikia, kavinėse, restoranuose ir pramogų kompleksuose – pasisemkite daugiau įspūdžių ir dar daugiau įvairovės nei ankstesniame lygyje. Šio lygio mokymo įstaigose yra rimtų specialistų rengimo įstaigos (institutai, akademijos ir kt.), o savo mokymo poreikį gali patenkinti net ir tie, kurie pasirinko retas specialybes ar siaurą žinių sritį. Tokio lygio medicinos srityje atsiranda didelės ligoninės, aprūpintos modernia medicinos įranga ir patyrusiais gydytojais, taip pat daug specializuotų centrų, siūlančių sveikatos gerinimą ir gydymą įvairiais, net ir pačiais egzotiškiausiais, būdais. Bendras visų sričių principas – tolimesnis siūlomo asortimento plėtimas ir gilinimas, lyginant su ankstesniu lygiu, bei tolesnis kokybės gerinimas. Taigi prabangios parduotuvės ir klubai tenkina tokius poreikius kaip saviraiškos, statuso pripažinimo, komforto ir privatumo poreikis.

Jei pavaizduosime mikrorajono, rajono ir rajono prekybos objektų aprėpties zonas, vadovaudamiesi apsilankymo Christhaler-Losch kainos ir sąnaudų metodu (kurį aptarėme aukščiau), šios zonos bus taisyklingų šešiakampių formos. O teritorija, tolygiai uždengta ir prisotinta visų lygių tiekimo įrenginių, primins korį. Ši Christhaler korio struktūra parodyta Fig. 2.34. Kiekvieno kito lygio objektų aprėpties zonos yra uždėtos ant ankstesnio lygio langelių, o kito lygio daugiakampių viršūnės patenka į ankstesnio lygio centrą. Tai reiškia, kad kiekvieno lygio objektų prekybos zonos nesutampa, o to paties tipo parduotuvės (maisto, paslaugų įmonės ir kt.) nekuria konkurencijos viena kitai. Jie išdėstyti griežtai laikantis hierarchijos, o visų lygių poreikiai tenkinami optimaliausiai teritorijoje.

Parodyta pav. 2.34 korinė struktūra yra savotiška ideali situacija, kai teritorija turi labai gerą ir įvairią pasiūlą, tačiau tuo pačiu metu įmonės teritorijoje praktiškai nekonkuruoja tarpusavyje. Bent jau šioje schemoje nėra konkurencijos tarp to paties tipo, to paties struktūros objektų. Iš tikrųjų situacija gali vystytis pagal skirtingus scenarijus. Pažvelkime į konkurenciją antrojo lygio, rajono tipo prekybos centrų pavyzdžiu (2.35 pav.). Tarkime, mieste yra 30 rajonų centrų, tolygiai dengiančių teritoriją. Sumažėjus gyventojų skaičiui ar sumažėjus jų perkamajai galiai, naujų centrų neatsiras, priešingai – dalis esamų mirs. Prekybos centrų skaičius sumažės nuo 30 iki 20, o likusių centrų aprėpties plotai padidės (2.35-A pav.). Jei situacija su miesto gyventojų demografija ir pajamomis bus palanki, tai teritorijoje galės „maitintis“ 80 rajono objektų. Suvienodėjus nuomininkams, įvyks lokalizacija (2.35-B pav.), sumažės centrų aprėpties plotai, jie aptarnaus mažesnę teritoriją. Arba jų prekybos zonos susikirs, tiesiogine prasme susipins (2.35 pav.-B), dėl to teritorijoje bus labai didelė konkurencija.

Teritorijoje esančių nišų nustatymas yra ne kas kita, kaip teritorijoje esančių ląstelių analizė. O teisingas mažmeninės prekybos objektų formato pasirinkimas – tuščių langelių užpildymas, naujų patalpų kūrimas, pagerinantis pasiūlą ir užtikrinantis įvairaus lygio poreikių patenkinimą. Jokių lygių nebuvimas atveria galimybes į šią teritoriją patekti naujam nekilnojamajam turtui ir operatoriams. Komercinio objekto sėkmė yra darbas ne tik savo ląstelių struktūros lygyje, bet ir dalyvavimas kitų lygių darbe. Pavyzdžiui, gerinant pasiūlą žemesnėse prekybos vietose, reikia ne tik pridėti naujų parduotuvių. Antros ar trečios pakopos verslas gali įsteigti greitojo aptarnavimo skyrius, paskirti kasų kasas pirkėjams su krepšiais, o ne vežimėliais, atidaryti papildomus įėjimus, kad tilptų tranzitinis srautas, ir persikelti arčiau namų ar biurų. Koncentracija, ypač kartu su mažų ir vidutinių mažmeninės prekybos padalinių specializacija, yra būdas pradėti darbą aukštesniame korinio prekybos ir paslaugų organizavimo lygyje. Tipiškas koncentracijos pavyzdys – turgus, specializacija – specializuotas prekybos centras. Tokie objektai įgyja trečiojo lygio savybes.

Prekybos objektas skirtas žmonėms, todėl kuo arčiau žmonių, tuo geresnė jos ateitis, saugesnis ir stabilesnis funkcionavimas. Pasitaiko atvejų, kai tiekimo objektai lenkia teritorijos gyvenamosios dalies plėtrą ir net patys ją formuoja. Tačiau didelės klaidos suvokiant korinio ryšio struktūrą, mažmeninės prekybos įmonės vietą hierarchijoje neišvengiamai užtraukia bausmę - nesėkmę ir tikrus piniginius nuostolius. Be to, tai taikoma ne tik mažmeninės prekybos objektams, bet ir įmonėms, tenkinančioms kitų sričių poreikius. Sovietmečiu, 70-80-aisiais, buvo projektas statyti teatrus Maskvos „bendrabučiuose“, o šis projektas buvo apribotas dėl to, kad net ir esant didelei sovietų žmonių meilei teatrui ir trūkumo. įvairios laisvalaikio alternatyvos, mažai lankomi teatrai pakraščiuose. Tai buvo ląstelinės struktūros trečiojo lygmens objektas, patalpintas antrojo lygio teritorijoje, lygiagrečiai su sovietiniais kultūros namais. Eiti į teatrą yra tikras įvykis, išėjimas į pasaulį, o lankytis teatruose savo ar svetimo „bendrabučio“ rajone žmonėms nebuvo įdomu. Be to, labai ilgai užtruko patekti į „miegamuosius“ rajonus, ypač iš priešingo miesto galo. Tačiau kino teatrai sovietmečiu (tokia forma) patenkindavo paklausą savo pasiūlos hierarchijos lygmenyje, todėl sėkmingai atsidarė ir veikė visuose Maskvos „bendrabučiuose“, o atokūs teatrai sunyko ir užsidarė. Tik keli iš jų išliko XXI amžiuje, pavyzdžiui, Izmailovo rajone, metro linijos gale, yra Mimikos ir gestų teatras.

Teritorijos plėtros perspektyvos naudojant Maskvos srities pavyzdį

Galbūt jau dabar galima teigti, kad Rusijos sostinės per šį 10-metį laukia antrasis prekybos vietų perskirstymas ir klientų srautų pasikeitimas miesto mastu. Iki 2000-ųjų vidurio miesto centro vaidmuo pagaliau pasikeitė, o pagrindinė prekybos veikla ir dideli mažmeninės prekybos objektai išsivystė Maskvos pakraštyje ir Maskvos žiediniame kelyje. Šiandien procesas vyksta toliau - iki Centrinio žiedinio kelio, kuris anksčiau buvo vadinamas „mažu betono žiedu“ (bendrinėje kalboje - „betonka“), ir sujungtų gyvenviečių bei greitkelių maždaug 30 km spinduliu nuo Maskvos žiedo. Kelias. Kartu su naujomis mažmeninės prekybos patalpomis nauji gyvenamieji pastatai pradėjo pasiekti netoli Maskvos regioną, šiek tiek vėluojant ir mažesniu kiekiu - biurų ir viešbučių nekilnojamasis turtas. Kai kurios sostinėje padarytos klaidos bei šios teritorijos teikiamos galimybės privertė vystytojus atkreipti dėmesį į šią teritoriją. Anksčiau kalbėjome apie tai, kad laisvos žemės ištekliai sostinėje yra labai riboti, o pagrindinį išteklius sudaro pramoninės zonos, kurios gali būti rekonstruojamos. Skaitytojų patogumui čia pakartojame skaičius: pramoninių zonų, kurias artimiausiu metu planuojama rekonstruoti, plotas yra 1668 hektarai, o bendras Maskvos pramoninių zonų plotas – 20500 hektarų. Jei eiti už Maskvos žiedinio kelio, plėtrai yra daug kartų daugiau žemės išteklių, ir tai yra ne „laukinės“, o tankiai užstatytos teritorijos, kuriose nuolat daugėja gyventojų. Žemės sklypų kaina Maskvos srityje yra mažesnė nei Maskvoje, o žemės kaina esant oro uostams, geležinkelio linijoms ir greitkeliams sukuria unikalias galimybes plėtoti šią teritoriją.

Gyvenamojo nekilnojamojo turto paklausos augimą Maskvos regione ir laipsnišką paklausos srautą iš Maskvos už jos sienų skatino pablogėjusi transporto ir aplinkos situacija sostinėje bei labai aukštos būsto kainos. Prisiminkime gyvenamojo nekilnojamojo turto reklamines kampanijas nuo 2000-ųjų pradžios iki 2008 metų krizės. Dar pabrangę butai, plakatai su alpinistu, lipančiu į uolą ant virvės, ir užrašas „Dar aukščiau“; ciniška ir provokuojanti naujametinė reklaminė kampanija „Nauji metai suaugusiems“ su perbrauktu Kalėdų Seneliu, atspindinčiu pasakų apie įperkamą būstą nepalyginamumą su tikrove... Kainos sostinėje pakilo į aukštumas, nepasiekiamas daugumai potencialių būsto pirkėjų, o masinė paklausa, palaikoma kaupiamomis lėšomis ir skolinimo galimybe, susidūrė su neįveikiama kliūtimi. Paklausa, kaip žinote, yra rinkos sąvoka. Nepaisant to, kad 2006–2008 m. sustingę pardavimai Maskvos gyvenamojo nekilnojamojo turto rinkoje buvo komentuojami kaip užgesusi paklausa, daugelis ekspertų šią problemą puikiai žinojo. Jau 2007-aisiais iš Maskvos prasiskverbęs nedidelis paklausos čiurlenimas virto labai sraunia upe: maskviečiai veržėsi į artimiausią Maskvos sritį, į kotedžų erdves ir ne itin prašmatnius, bet įperkamus daugiaaukščius pastatus. 2007 m. Maskvos srities eksploatuojamų patalpų tūris viršijo Maskvos rodiklį beveik 1,5 karto (7,5 mln. m2, o Maskvoje per tą patį laikotarpį 4,8 mln. m2), o 2008 m. sausio-rugsėjo mėn. oficialiais šaltiniais, Maskvos srityje buvo pastatyta 3,6 mln. Iš jų apie 1,5 mln. kvadratinių metrų buvo pradėta eksploatuoti daugiaaukščiuose pastatuose. m būsto, o augimas siekė 103,6%, lyginant su 2007 m. Būsto kainos Maskvos srityje 2007-2008 metais augo sparčiau nei Maskvoje, tačiau vis tiek išliko įperkamos, o nemažą dalį butų įsigijo maskviečiai ir moki žmonių, persikėlę į Maskvą iš kitų miestų, tačiau pasirinkę butus ne pačioje sostinėje, o šalia jos. Taigi, parduodant butus viename iš naujųjų Vidnėjos miesto netoli Maskvos mikrorajonų, buvo paskaičiuota, kad maskviečiai nupirko daugiau nei 55 proc.

Prasidėjus 2008 metų krizei, Maskvos sritis apskritai išlaikė patrauklumą būsto pirkėjams. 2009 m. pirmąjį pusmetį Maskvos sritis tapo lyderiu tarp Rusijos regionų pagal būsto statybos apimtis: „Rosstat“ duomenimis, per šį laikotarpį Maskvoje buvo pradėta eksploatuoti 12% viso šalyje pastatyto būsto ploto. regione. 2009 m. pirmąjį pusmetį nekilnojamojo turto prie Maskvos paklausos mažėjimo tempas buvo beveik du kartus mažesnis nei Maskvoje. Nepaisant finansų krizės, 2009 m. (straipsnio rašymo metu) nemažai nekilnojamojo turto rinkos ekspertų į gyvenamojo nekilnojamojo turto paklausos padidėjimą Maskvos regione žiūri kaip į labai tikėtiną reiškinį. Tiesa, tokiu atveju teks mažinti kainas įstrigusiems kotedžų kaimams, o labiausiai nukentės atokiausi.

Pasaulio istorijoje piliečių pabėgimas (taikos metu) iš didžiųjų miestų nėra toks retas reiškinys. Užtenka prisiminti turtingų romėnų ir jų palydos skrydį iš didžiausių Romos imperijos miestų – į gamtą, į prabangias vilas. Patys miestai buvo užpildyti atvykstančiais darbininkais ir prekeiviais iš ne Romos imperijos – to meto barbarų šalių ir regionų: Skandinavijos, šiaurės ir rytų Vokietijos, Arabijos, Afrikos. Ta pati tendencija šiandien pastebima daugelyje Vakarų Europos miestų. Prisiminkime populiarų pokštą: „Paryžius yra miestas, kuriame gyveno prancūzai“. Polinkis pabėgti iš didžiųjų miestų į gamtą būdingas ikikolumbinės Amerikos civilizacijoms. Būdingas buvo beveik visiškas gyventojų – tiek skurdžių, tiek turtingų – išvykimas iš probleminių miestų, po kurio sekė perėjimas prie žemės ūkio ir medžioklės.

Svajonė apie nuosavą namą pasirodė ir tarp maskvėnų, ir ji pradėjo įgauti labai apibrėžtas formas: jaukūs namai, apsupti žalumos, grynas oras, gėlynai, sodo lysvės ar laimingi augintiniai, vaikštantys po aikštelę – kam patiko tai, kas labiausiai patiko. . Galbūt suvaidino ir emocijos: vietoje miesto su abejingais ir nepažįstamais kaimynais, gatvių su skubančiais be veidų praeiviais, yra galimybė įsikurti jaukioje vietoje, kur visi vieni kitus pažįsta, o į kurią neįeina svetimi žmonės. Ne be reikalo daugelis nuo sovietinių laikų uždarytų kaimų ir mokslo miestų gyventojų nuo 90-ųjų gailisi atsivėrusių sienų... Maskvos srityje prasidėjo individualių statybų bumas. Jį statė galintys tai sau leisti maskviečiai ir turtingi žmonės iš regionų. Žinoma, dauguma statybas pradėjusių maskvėnų jau turėjo žemę Maskvos apylinkėse, nes Maskvos srityje statant mažaaukštį namą pagrindinė išlaidų dalis yra žemės kaina. Maskviečiui, turinčiam žemės netoli Maskvos regione, pasirodė lengviau pasistatyti trijų aukštų kotedžą su garažu, išplanavimu ir dizaino sprendimais atitinkantį prabangų gyvenamąjį nekilnojamąjį turtą, nei nusipirkti ekonominės klasės trijų. kambario butas paprastame Maskvos „miegamajame“. „Vidutinės pliuso“ klasės atstovų ir turtingų maskvėnų persikėlimas į priemiesčius dar nėra plačiai paplitęs ir tebėra sezoninis. Tačiau prie Maskvos esančių miestų prekybos ir paslaugų sektorius jau pradeda klestėti dėl galingo kotedžų gyventojų srauto kartu su visa buitimi. Statistikoje dar neatsižvelgiama į vasaros gyventojų priemiesčiuose augimą, tačiau, remiantis neoficialiais duomenimis, stebėjimais ir mažmeninės prekybos statistika, 2007 ir 2008 metais vasaros gyventojų skaičius Maskvos srityje išaugo iki 30%, palyginti su 2005 metais.

Ši turtinga ir labai geidžiama Maskvos srities prekybininkų populiacija vis dar yra priversta blaškytis tarp miesto ir kaimo namų. Tačiau dauguma žmonių, turinčių žiemos namus Maskvos srityje, taip pat daugelis priemiesčių gyventojų, yra priversti dirbti sostinėje. Jie priversti tai daryti – jei būtų galimybė, daugelis rinktųsi darbą pagal specialybę arčiau namų. Ir tai galiausiai būtų naudinga, jei atsižvelgtume į transporto išlaidas, realų darbo laiko praradimą, susijusį su bloga sveikata (jau nekalbant apie stresą, žmonės, kurie ilgą laiką praleidžia viešajame transporte, labiau rizikuoja susirgti infekcinėmis ligomis). Todėl jau galime kalbėti apie didelę latentinę darbo vietų ir biurų, gamybos, sandėlių kompleksų ir technologijų parkų paklausą Maskvos regione.

Kitas veiksnys, trukdantis maskviečiams įsikurti Maskvos srityje, yra žemesnis švietimo įstaigų lygis, palyginti su Maskva. Kai kurie įsipareigoję „kotedžų gyventojai“ savo vaikus į mokyklas veda pakeliui į darbą, dažnai renkasi mokyklas, esančias arčiau Maskvos žiedinio kelio. Namų pasiūla kotedžų kaimuose yra gana plati, tačiau jų plėtrai yra trys rimti apribojimai. Pirmoji – prekybos ir socialinės infrastruktūros trūkumas ekonominės klasės kaimuose, antra – žema projektų ir statybos darbų kokybė. Ne visi potencialūs pirkėjai žino trečiąjį apribojimą: daugelyje kaimų kas mėnesį už išlaikymą tenka pakloti labai rimtą pinigų sumą (o jei dar teks sumokėti paskolą, tai pasirodo gana liūdna...) .

Čia kalbama apie „vienaaukštę Rusiją“. Tie maskviečiai, kurie neturi prieigos prie savo kaimo namo, perka kitų kategorijų gyvenamąjį nekilnojamąjį turtą - miesto namuose ir daugiabučiuose namuose. Maskviečiai, persikraustę gyventi į daugiabučius netoli Maskvos srities, norėtų išlaikyti tokį pat gyvenimo komforto lygį, koks jiems prieinamas sostinėje. Kai kuriuose miestuose netoli Maskvos tai visiškai įmanoma. Pavyzdžiui, Korolevas, pasak reiklių maskvėnų, yra labai vertas ir patrauklus miestas, jame didelė inteligentijos dalis, gyventi jame net maloniau nei kai kuriuose Maskvos „bendrabučiuose“. O kaimyninis Ščelkovo miestas kai kuriems maskvėnams atrodo kaip darbininkai, todėl „šiurkštūs“ ir „paprasti“. Žemiausias infrastruktūros išsivystymo laipsnis tarp miestų netoli Maskvos ir žemiausias maskviečių gyvenimo komfortas buvo pastebėtas 2008 m. Liubertsuose (kad neįžeistų šių miestų gyventojų, priduriame, kad tai ne mūsų asmeninė, o butų pirkėjai – agentūros darbuotojai apie tai mums pasakojo apie nekilnojamąjį turtą).

Kadangi dalis maskvėnų keičia gyvenamąją vietą, kyla klausimas, kur dirbti. Tiksliau, darbo vietos, tai yra biuro nekilnojamojo turto kvadratiniai metrai. Esama paklausa Maskvos biurų patalpų rinkoje taip pat toli gražu nėra visiškai patenkinta, nors problemos rimtumas kelis kartus mažesnis nei gyvenamojo nekilnojamojo turto rinkoje. Ko norėtų daugelis įmonių vadovų, galvojančių plėsti patalpas? Tai va, nuomojamos patalpos nuo 50 iki 200 m2 ir kiekvienu atveju patogios sąlygos darbuotojams ir klientams. Kai nereikia palikti automobilio, kur yra laisvos vietos ir kur vilkikas gali jį pasiimti, ir 20 minučių pėsčiomis iki darbo vietos (kaip Masyanya garsiajame Sankt Peterburgo seriale: “ Nuėjau toliau, nei buvau...“). Prestižinė centrinė vieta pasirodo per daug nepatogi, tad nenuostabu, kad pastaruoju metu kai kurios įmonės (tarp jų ir didelės bei žinomos) savo biurus perkelia toliau nuo Sodo ir 3-iojo transporto žiedų. Užpakaliuose ir Maskvos regione taip pat plačiai paplito „back office“ biurai, kur pigesnės statybos ir nuoma, o už tuos pačius pinigus galima gauti kur kas didesnes ir patogesnes patalpas. Taip pat mažesnės darbo sąnaudos. Toks darbo vietų perskirstymas vidutinės trukmės laikotarpiu visada lems laisvalaikio zonų persiskirstymą – sustiprės rajonų ir miestų, esančių prie Maskvos, pozicijos, mažės centro lankomumas.

Prekybos ir mažmeninės prekybos nekilnojamuoju turtu Maskvos regione galima nustatyti keletą galimų formatų plėtros sričių ateityje:

• Prisotinimas mažais formatais (įvairių specializacijų savitarnos parduotuvės, mikrorajonų ir regionų prekybos centrai) ir infrastruktūros plėtra daugiafunkciuose kompleksuose Maskvos regione. Tuo pačiu metu būtina atsižvelgti į dviejų tipų tikslines pirkėjų grupes: „vieno aukšto“ Maskvos regiono ir daugiabučių gyvenamųjų rajonų gyventojus. Trokštamas kotedžo gyventojo gyvenimo būdas – ryte vaikus nuvesti į šalia esantį darželį ar mokyklą, dieną praleisti darbe, o vakare atlikti reikiamus pirkinius ir naudotis paslaugomis. Naujos mokyklos įstaigos gali būti organizuojamos taip, kad pamokos vyktų iki darbo dienos pabaigos. Į infrastruktūrą turėtų būti įtrauktos įvairios pramogos ir laisvalaikis, kuriais galėtų naudotis tiek tėvai, tiek vaikai. Kad kotedžuose gyvenančios šeimos galėtų gyventi tokį gyvenimo būdą, būtina tobulinti ikimokyklinukų ir moksleivių ugdymo įstaigų klasę. Ateityje Maskvos regione gali būti organizuojami prestižinių ir perspektyvių kūrybinės plėtros institucijų filialai, taip pat universitetai – juolab kad daugelis jų dabar susiduria su vietos trūkumu Maskvoje. Kita vartotojų grupė – Maskvos srityje jau gyvenančios šeimos daugiaaukščiuose namuose arba palankaus būsto netoli Maskvos pasiūlos privilioti maskviečiai migrantai. Ypač jei Maskvos srities gyventojai pradės dirbti netoli namų, jų laikas ir išlaidos vietiniam maitinimui, pramogoms ir grožio bei sveikatinimo įstaigų paslaugoms gerokai padidės. Šios dvi tikslinės grupės reikalauja, kad Maskvos srities gyvenvietėse būtų nuolatinės ir nuolatinės paklausos prekės ir paslaugos, kurių pardavimai bus stabilūs. Nepaisant to, kad aprėpties zonoje yra turtingų pirkėjų, veiksmingiau prekes ir paslaugas nukreipti į masinį segmentą. Nemažai tyrimų parodė, kad iki 80% turtingų namų ūkių vartojamų plataus vartojimo prekių yra perkamos prekybos centruose, net nuolaidų parduotuvėse ir turguose. Patys savininkai užsuka į „medium+“ prekybos centrus ir delikatesų parduotuves, tačiau, be šeimininkų, šeimoje gausus giminaičių ir tarnautojų kolektyvas... Taip pat pirkėjai iš nedidelių Maskvos srities miestelių vis dar mano, kad viskas madingiau ir geriau Maskvoje ir jų gimtajame mieste Gerų produktų, viršijančių vidutinį kainų segmentą, tiesiog negali būti. Buvo atvejų, kai Maskvos regione prastai parduodami vidutinio kainų segmento ir „medium+“ drabužių, batų, sporto prekių ženklai dėl to, kad pirkėjai manė, kad prekės tiesiog negali būti „tikros“ jų provincijoje.

Kitų, didesnių formatų projektų (antrojo ir trečiojo korinio struktūros tiekimo įrenginių) aktualumas priklauso nuo bendros ekonominės situacijos šalyje. Tačiau daugelis ekspertų mano, kad visuomenės vystymasis vyksta spirale, kaitaliojasi augimo ir nuosmukio laikotarpiai, o po kito nuosmukio vystymasis tęsiasi, pereinant į naują lygį. Mes irgi taip manome - kitaip nebūtume parašę šios knygos... Jeigu yra teritorijos aprūpinimo nišos, tai anksčiau ar vėliau vystytojai ir miesto valdžia turi grįžti prie jų užpildymo (žinoma, nebent kokios reikšmingos) pasaulyje įvyksta sukrėtimų, dėl kurių neįmanoma tęsti ankstesnio vystymosi kelio). Todėl mes ir toliau išvardinsime perspektyvius formatus Maskvos regione:

• Didelių mažmeninės prekybos patalpų, skirtų pritaikyti automobiliui, kūrimas. Visų pirma, mes kalbame apie didžiuosius prekybos centrus (super-parduotuvės formatas) ir hipermarketus. Maskviečiai ir vasaros gyventojai jau įvertino patogumą pirkti didelėse parduotuvėse, esančiose dešinėje nuo šeštadienio ryto srauto į regioną, radialiniuose Maskvos greitkeliuose. Tačiau kuo arčiau vasaros rezidencijos, tuo patogiau. Esant mažam gyventojų tankumui, lemiamą vaidmenį gali atlikti labai geras prekybos centrų netoli Maskvos pasiekiamumas automobiliu. Verta papildomai atsižvelgti į tai, kad padidėjus pirkėjų pajamoms, augant motorizacijai ir tobulėjant statybų technologijoms, padaugės vasarotojų, kurie žiemą lankosi poilsio kaimuose: jie ten praleidžia savaitgalius ir atostogas ( dabar „žiemos vasarotojų“ skaičių galime vertinti tik 10% sklypų savininkų ir vasarnamių). Kitas argumentas už prekybos centrų atidarymą Maskvos regione yra potencialių pirkėjų sudėties pasikeitimas, vidutines ir dideles pajamas gaunančių žmonių dalies padidėjimas (žinoma, jei regionas yra suinteresuotas pritraukti turtingus gyventojus ir deda pastangas daryk tai). Tačiau galime drąsiai teigti, kad Maskvos prekybai negresia visiškas turtingų pirkėjų pasitraukimas į Maskvos sritį tol, kol Maskva išliks Rusijos sostine. Didmiesčių funkcija turi teigiamą poveikį mažmeninei prekybai beveik bet kurioje šalyje. Tai didelė valdininkų armija, valdžios organų veiklą aptarnaujantys žmonės ir daugybė verslo keliautojų, užsienio valstybių ir tarptautinių įmonių bei regionų atstovai. XX amžiuje Rusijos imperijoje ir SSRS buvo penki miestai, kurie skirtingais laikais atliko sostinės funkcijas. Be Sankt Peterburgo ir Maskvos, sostinės funkciją ėmėsi Rostovas prie Dono (Generolo Denikino Pietų Rusijos sostinė), Omskas (Rusijos aukščiausiojo valdovo baltojo admirolo Kolčako sostinė), laikinoji SSRS sostinė – Kuibyševo (Samara) miestas. Nepaisant to, kad kiekviena iš laikinųjų sostinių šiame vaidmenyje praleido ne ilgiau kaip trejus metus, kiekvieno iš šių miestų gyventojų skaičius per tą laikotarpį išaugo dešimteriopai, o prekyba vystėsi neįprastai sparčiai.
• Naujo tipo prekybos ir pramogų kompleksų, apjungiančių prekybą, laisvalaikį bei sveikatinimo ir sporto objektus, plėtra. Jungtinėse Valstijose šalies motorizacija leido masiškai persikelti viduriniajai klasei į priemiesčius ir „žalioje pievelėje“ sukurti didelio formato parduotuves. Dideli prekybos ir regioninės reikšmės prekybos bei pramogų centrai Jungtinėse Valstijose dvidešimtajame amžiuje buvo susieti ne su miestų centrais, o su dideliais greitkeliais ir oro uostais. Ši amerikietiška patirtis buvo labai sėkminga ir sudarė pagrindą naujausiems pasaulinės svarbos prekybos ir pramogų megakompleksams. Prekybos, pramogų, sporto, prekybos, edukacinių, istorinių ir net prekybos ir parkų centrų (panašūs centrai eksperimento būdu sukurti Brazilijoje) projektai reikalauja labai reikšmingų teritorijų, o Maskvos sritis turi reikiamų žemės išteklių. Dabar laisvalaikio ir sveikatinimo įstaigos Maskvos regione populiarėja, tačiau iki šiol jos buvo sukurtos namų ir poilsio centrų, sanatorijų ir pensionų pagrindu. Ateityje visiškai įmanoma sukurti sezoninio poilsio kompleksus šalia Maskvos esančių prekybos centrų ir prekybos centrų: pavyzdžiui, jojimo sportui, čiuožimui ir slidinėjimui bei lauko žaidimams. Perspektyviausia teritorija ekspertai laiko Maskvos srities Dmitrovskio rajoną, kuris yra labai vaizdingas ir palankus aplinkosaugos požiūriu.
• Biuro, gamybos ir viešbučių funkcijų aktyvinimas Maskvos regione. Ryšių technologijų ir interneto plėtra suteikia labai palankias galimybes atskirti klientų priekinius ir galinius biurus. Todėl galima daryti prielaidą, kad vis daugiau įmonių trauksis arčiau Maskvos žiedinio kelio ir priemiesčių: įskaitant ir tos, kurios Maskvoje paliks tik reprezentacinius, „pretenzingus“ biurus, o augantį „pagalbinį“ personalą apgyvendins erdviose patalpose. patalpos su vaizdu į laukus ir beržus . SSRS laikais regione taip pat buvo „pažangaus mokslo salos“, o dabar galima plėtoti technologijų parkus - teritorijas, skirtas inovatyviems projektams įgyvendinti, naujų technologijų plėtrai ir aukštųjų technologijų pramonės šakoms išsidėstyti. Jau paskelbta arba įgyvendinama daugiau nei 15 projektų (kai kurie labai didelio masto) technologijų parkų statybai Maskvos srityje, o su valstybės parama Rusijos ir Vakarų įmonės yra investuotojai. Pakeitimai gali turėti įtakos ir viešbučių nekilnojamajam turtui. Dėl viešbučių trūkumo Maskvoje ir transporto spūsčių būtina skubiai statyti viešbučius Maskvos srities verslo rajonuose, taip pat viešbučius ir apartamentus biuruose netoli Maskvos. Verslo viešbutis kaip biuro ar biuro-prekybos centro dalis žymiai sustiprina ryšius su partneriais iš kitų regionų, taip pat savo filialais juose; verslo keliautojų darbas tampa daug produktyvesnis dėl laiko taupymo.

Didelių objektų – pirmiausia biurų, daugiafunkcinių ir pramoninių – sukūrimas Maskvos regione yra vienas iš galimų transporto spūsčių sostinėje problemos sprendimų. Pirmasis daugiafunkcinių centrų žiedas gali būti sukurtas iškart už Maskvos žiedinio kelio, o nauji objektai dalį „švytuoklės“ srauto nukreips link savęs (2.37 pav.). Šios schemos pranašumą jau galima pastebėti praktiškai, nes Maskvoje jau daugiau nei metus veikia kompleksas „Rumjantsevo verslo parkas“. Jis yra 500 metrų nuo Maskvos žiedinio kelio pietvakarių kryptimi, palei Kijevo greitkelį. Plėtros plotas buvo 18,5 hektaro, o iš viso daugiaaukštis kompleksas apima apie 365 000 m2 prekybos, biurų ir sandėliavimo patalpų. Biuro gyventojai įvertino patogią 7000 automobilių stovėjimo aikštelę ir gerą Maskvos standartų pasiekiamumą viešuoju transportu: autobusai ir mikroautobusai važiuoja iš metro stoties Jugo-Zapadnaja, taip pat specialūs maršrutiniai autobusai į verslo parką. Biuro darbuotojai ir klientai gali keliauti tik į biurus ir sandėlius, esančius Maskvos pramoninių zonų teritorijoje. Be to, srautas (viešajame transporte ir ypač automobilių sraute) eina priešinga kryptimi nei pagrindinis judėjimas: ryte, kai visi skuba į centrą, galima saugiai važiuoti kryptimi nuo centro, o vakaro – atitinkamai, atvirkščiai (2.37-A pav.). Artimiausio Maskvos regiono kotedžų ir daugiabučių namų gyventojams tokia darbo vieta yra patogi, nes jiems visai nereikia įvažiuoti į Maskvą.

Daugiafunkciniai centrai su biurais tarp miesto „bendrabučių“ zonų ir teritorijų viduje taip pat gali iš dalies perskirstyti „švytuoklinius“ srautus ir keisti jų kryptis. Srautai į biurų centrą tarp rajonų bus statmeni didžiausiems srautams išilgai pagrindinių radialinių miesto greitkelių (2.37-B pav.). O 2.37-B paveiksle matyti, kad dalis biurų centro srautų rajone apskritai išliks jo ribose (tik dalis, nes situacija, kai visi rajono gyventojai dirbtų tame pačiame rajone, buvo įsivaizduojama tik sovietiniais laikais).

Kitas plėtros etapas galėtų būti antrojo daugiafunkcinių kompleksų žiedo statyba Maskvos srityje – tarp Maskvos žiedinio kelio ir Centrinio žiedinio kelio (2.38 pav.). Šie kompleksai gali būti išdėstyti tarp miestų netoli Maskvos, siekiant pritraukti verslo atstovus (nuomininkus) ir darbuotojus iš kelių vietovių. Dideli prekybos ir prekybos bei pramogų kompleksai taip pat turi būti vienodai pasiekiami iš kelių miestų, kad pagal klasikinę Reilly formulę būtų pakankamai pirkėjų. Fig. 2.39 paveiksle parodyta daugiau nei pusės milijono gyventojų turinčio Maskvos regiono diagrama, kurią sudaro nuolatiniai miestų ir miestelių gyventojai, „vienaaukštės Rusijos“ gyventojai, tai yra kotedžų gyventojai ir vasara. gyventojų – vasarotojai. Sukūrus daugiafunkcį centrą neužstatytoje teritorijoje tarp apgyvendintų vietovių, prekių ir paslaugų paklausa visuose korinio struktūros lygiuose galėtų išlikti teritorijoje, o ne patekti į didelį miestą.

Jau sakėme, kad daugumoje kotedžų Maskvos regione yra tik pirmo lygio tiekimo įmonės arba jų visai nėra, o jų gyventojai priversti toliau keliauti į Maskvą. Vienintelė išimtis – keli elitiniai kaimai, turintys savo vaikų darželį, mokyklą, sporto kompleksą ir net bažnyčią. Galima rasti net tokį kotedžų statybos reiškinį kaip 12 (!) kilometrų ilgio juosta miške, palei kurią iškirsti sklypai (nuotr.). Maskvos regione yra keletas tokių juostų, kurios atsiranda vietose tarp apgyvendintų vietovių. Viena vertus, kiekvieno namo gyventojas turi savo išėjimą į mišką ir gali mėgautis bendravimu su gamta. Tačiau akivaizdus trūkumas yra ilga ir nuobodi kelionė iki artimiausio kelio ir atstumas nuo bet kokių tiekimo įmonių. Jei namas stovi kaimo centre, net ir dėl cigarečių ir alaus teks nuvažiuoti daugiau nei 6 kilometrus... Visai kas kita, kai teritorijos plėtra kompleksinė, tokiu atveju pardavimas ir nuoma. namų kainos kaimuose tampa labiau pagrįstos. Elitiniai mažaaukščiai pastatai gali vystytis kartu su daugiafunkciniais centrais ir technologijų parkais ir taikiai sugyventi su miestais prie Maskvos ir išplėstomis vasarnamių zonomis. Tokios teritorijos sektorinis modelis parodytas 2.40 pav. Skirtumas tarp šios struktūros ir Hoyt modelio yra tas, kad verslo, prekybos ir laisvalaikio zona yra suplanuota dviejuose mažuose miestuose ir taip pat gali aptarnauti elitinių mažaaukščių būstų ir laikinų mažaaukščių būstų zoną. Kad vasarotojai ir kotedžų gyventojai įgytų išplėtoto tiekimo arti namų pranašumą, bet tuo pačiu neprarastų gyvenimo gamtoje privalumų, mažaaukščius plotus nuo aglomeracijos centro skiria miškų ir parkų teritorijos. .

Pateikėme Maskvos srities pavyzdį, norėdami parodyti, kaip gerai žinomus miesto plėtros modelius ir transporto schemas galima pritaikyti konkrečiai teritorijai. Kaip realiai vystysis Maskvos regionas ir ar ši sritis sugebės realizuoti savo potencialą, priklauso nuo kelių veiksnių. Pirmasis – problemų ir galimybių supratimas ne tik verslo atstovų, bet ir valdžios institucijų. Ir antra, žinoma, gebėjimas mąstyti teritorijų planavimo mastu, o ne tik konkrečių projektų.

Taigi, išnagrinėjome pagrindinius modelius, lemiančius miestų plėtrą ir teritorijų poreikius prekybiniam plotui, bei galimą jų praktinį pritaikymą naujų teritorijų plėtrai. Dabar pereikime prie konkrečių praktinių užduočių – prie naujų ir esamų mažmeninės prekybos objektų analizės ir rinkodaros tyrimų atlikimo metodikos.

Milijoną gyventojų turintis miestas – ypatingas statusas. Sovietmečiu pirmenybę finansuojant turėjo miestai, kuriuose gyvena daugiau nei milijonas gyventojų. Tokie privalumai kaip metro taip pat buvo susiję su gyventojų skaičiumi.
Šiuolaikinėje Rusijoje šis statusas suteikia galimybę dalyvauti daugelyje federalinių programų ir projektų, įskaitant nacionalinius, ir gauti padidintas dalis iš federalinio biudžeto.
Visi pagrindiniai rodikliai, skirti nustatyti biudžeto išlaidas didelių didmiesčių problemoms spręsti, skaičiuojami pagal gyventojų skaičių. Tai apima ligoninių ir poliklinikų, vaikų darželių statybą, miesto kelių tinklo ir greitojo transporto linijų plėtrą. Kai kurios programos šiuo metu įgyvendinamos tik miestuose, kuriuose gyvena daugiau nei milijonas gyventojų.
Be to, milijoninio miesto statusas padeda didinti investicinį patrauklumą. Daugelio gerbiamų įmonių verslo strategijos yra skirtos išskirtinai dideliems miestams. 1
Šios temos aktualumą lemia tai, kad šiuo metu daugėja milijoninių miestų, o kartu ir problemų.
Šio darbo tikslas – ištirti milijonierių miestų atsiradimą ir augimą.
Norint pasiekti šį tikslą, būtina išspręsti šias užduotis:

Miestų atsiradimas
Rusijos milijonierių miestai
Milijonierių miestų iškilimas

Tyrimo objektas – milijonierių miestai.
Objektas – Rusijos milijonierių miestų raidos ypatybės.

Miestų atsiradimas

Didžiausi senovės ir naujųjų laikų miestai

Iki mūsų eros didžiausios senovės miesto kultūros, kuriose gyveno dauguma pasaulio gyventojų, įskaitant miestus, buvo Azijoje.

Pirmieji dideli miestai iškilo maždaug prieš 4 tūkstančius metų tankiai apgyvendintose Mesopotamijos žemės ūkio vietovėse, Nilo, Indo (vakarų Indijoje) ir Geltonosios upės (šiaurės Kinijoje) slėnyje. Miestų atsiradimas siejamas su ekonomine pažanga – maisto pertekliaus, būtino aprūpinti ne žemės ūkio gyventojus, atsiradimu. Miestai iškilo ir kaip valdovų rezidencijos (pavyzdžiui, Senovės Egipte – kaip faraonų ir kunigų rezidencijos), ir kaip tvirtovės, kurių pagrindinė funkcija buvo gynyba. Šiuo atveju jie buvo išdėstyti strategiškai naudingiausiose vietose.

Viduramžiais didžiausi pasaulio miestai buvo Nankinas (470 tūkst. žmonių), Kairas (450 tūkst. žmonių), Vijavanagaras (350 tūkst. žmonių), Pekinas (320 tūkst. žmonių). Didžiausias Europos miestas buvo Paryžius (275 tūkst.), nuo jo beveik perpus atsiliko Milanas ir Venecija, o gyventojų skaičius – Londonas, kuris iki XIX amžiaus pradžios tapo didžiausiu pasaulio miestu, kuriame gyveno 870 tūkst. , vos pasiekė 50 tūkst.

Vienas didžiausių pasaulio miestų buvo actekų sostinė Tenočtitlanas, kurį XIX amžiaus pradžioje sunaikino konkistadorai.

Manoma, kad XVIII amžiaus pradžioje miestuose gyveno ne daugiau kaip 10% pasaulio gyventojų. Vieni didžiausių viduramžių miestų tebeegzistuoja ir šiandien, kitų vystymasis sulėtėjo ir virto mažais provincijos centrais, o kai kurie išvis išnyko.

Didžiųjų šiuolaikinių miestų, kaip ekonominių, politinių ir komercinių centrų, raida siejama su gamybos ir gamyklinės gamybos atsiradimu. Gyventojų koncentracija miestuose tapo įmanoma pirmiausia dėl energetikos plėtros: anglies, o vėliau ir naftos gavybos, naudojimo ir transportavimo technologijų kūrimo. Svarbiausiomis miestų funkcijomis nuo pramonės revoliucijos pradžios tapo: prekių ir paslaugų gamyba, valdymas ir tarprajoniniai mainai.

Tik XX a. urbanizacija tapo pagrindiniu ekonominio vystymosi ir visuomenės teritorinės organizacijos pokyčių veiksniu daugumoje pasaulio šalių. XX amžiuje smarkiai padaugėjo miestiečių, padaugėjo miestų, ypač didelių.

Miesto gyventojų skaičius daugiausia augo dėl migracijos iš kaimo vietovių (šis veiksnys yra svarbiausias pradinėse urbanizacijos stadijose), natūralaus gyventojų skaičiaus augimo ir kaimo vietovių urbanizacijos - kaimo gyvenviečių perklasifikavimo į miesto.

Jei XX amžiaus pradžioje. tik 14% pasaulio gyventojų gyveno miestuose ir buvo 16 milijonierių miestų, tada iki 1950 m. urbanizuotų gyventojų dalis išaugo daugiau nei 2 kartus, o milijonierių miestų skaičius - beveik 5. Numatoma, kad iki 2000 m. Pusė Žemės gyventojų bus miestiečiai, o milijonierių miestų bus 440.

XX amžiuje pastebėtas gyventojų, ekonominio ir politinio gyvenimo susitelkimas didžiuosiuose miestuose lėmė pasaulio ekonomikos idėją, sutelktą tik miestuose, kurių kiekvieną supa „širdies formos“ regionas. su maksimaliais gamtos peizažų pokyčiais, pereinamąja zona ir plačia, mažai paveikta šiuolaikinių civilizacijų pasiekimų periferijoje.

Miestai ir aglomeracijos, sujungtos transporto maršrutais, tampa pagalbiniu gyvenvietės karkasu. 2

Rusijos milijonierių miestai

Miestas yra jį pagimdžiusios žmonių visuomenės pavyzdys. Jis turi nuostabų gebėjimą atspindėti regiono, kuriame jis yra, ypatybes; etninė grupė, gyvenanti šioje Žemės dalyje; jos gamybos struktūroje atstovaujamos pramonės šakos. Ypatinga miestų reikšmė slypi tame, kad jie sudaro sąlygas žmonijai judėti į priekį. Jie turi informacijos arsenalus, jungia skirtingas veiklos sritis, kurių sankirtoje iškyla kultūros, mokslo, technologijų ir politikos augimo taškai. Jie turi ypatingą bendravimo atmosferą, daugialypę aplinką.
Šiuolaikinėje Rusijoje miestai, kuriuose gyvena daugiau nei milijonas žmonių, kurie sudaro beveik ketvirtadalį šalies gyventojų, vaidina didžiulį vaidmenį šalies ekonomikoje ir gyvenime. Šie miestai išsiskiria sudėtinga pramonine ir administracine struktūra, dideliu užimtumu ir didžiausia socialine diferenciacija.
Miestų funkcijos: pramonės, transporto, mokslo centrai, kurortiniai miestai ir kt. Kelias funkcijas atliekantys (daugiafunkciniai) miestai dažnai yra administracinių subjektų sostinės – Maskva, Sankt Peterburgas, Krasnojarskas.
Apskritai miesto gyvenviečių plėtra šalyje gali būti laikoma nepakankama tokiai didžiulei valstybei kaip Rusija. Gana tankus miestų gyvenviečių tinklas susiformavo tik maždaug 1/3 šalies teritorijos – Pagrindinėje gyvenviečių zonoje. Miesto gyvenviečių plėtrą likusioje šalies dalyje stabdo atšiaurios gamtinės sąlygos ir nepakankamas demografinis potencialas. Ši problema paaštrėjo per pastarąjį dešimtmetį, nes šimtai mažų miesto gyvenviečių išnyko ir naujų miestų gyvenviečių formavimasis praktiškai nutrūko. 3.
Didieji Rusijos miestai, būdami svarbūs pramonės, mokslo ir kultūros centrai, tuo pačiu sukuria daug sunkumų savo gyventojams ir blogina aplinkos būklę. Nepaisant didžiųjų miestų privalumų, jų augimas negali būti neribotas, nes kyla sunkumų aprūpinant žmones vandeniu, maistu, išsaugant žaliąsias zonas, švarų orą, aštrėja socialinės problemos: auga nusikalstamumas, sunkėja transportas ir kt. Maždaug 35 Rusijos miestuose oro taršos lygis yra visiškai nepriimtinas. Ūmi aplinkos padėtis susidarė Novokuznecke, Nižnij Novgorode, Samaroje, Omske, Nikelyje ir kt. Šiuo atžvilgiu reikia imtis skubių priemonių, kad būtų apribotas didelių ir mažų bei vidutinių Rusijos miestų augimas ir plėtra. 4
Milijonai miestų (arba milijonierių miestai) yra miestai, kuriuose gyvena daugiau nei milijonas žmonių. 2012 m. pabaigoje Rusijoje buvo 15 milijonierių miestų:

Maskva (11,5 mln. gyventojų)
Sankt Peterburgas (4,8 mln. gyventojų)
Novosibirskas (1,47 mln. gyventojų)
Jekaterinburgas (1,35 mln. gyventojų)
Nižnij Novgorodas (1,25 mln. gyventojų)
Samara (1,16 mln. gyventojų)
Omskas (1,15 mln. gyventojų)
Kazanė (1,14 mln. gyventojų)
Čeliabinskas (1,13 mln. gyventojų)
Rostovas prie Dono (1,09 mln. gyventojų)
Ufa (1,06 mln. gyventojų)
Volgogradas (1,02 mln. gyventojų)
Permė (1001 tūkst. žmonių)
Krasnojarskas (milijonas gyventojas, gimęs 2012 m. balandžio 10 d.)
Voronežas (milijonas gyventojas, gimęs 2012 m. gruodžio 17 d.)

Iki 2004 m. Permė buvo milijoninis miestas, vėliau prarado milijono pliuso miesto statusą, tačiau dabar jame gyvena lygiai vienas milijonas gyventojų. Iš viso Rusijos milijoniniuose miestuose gyvena daugiau nei 30 milijonų žmonių, tai yra apie 22% Rusijos gyventojų, tai yra, kas penktas rusas gyvena milijoniniame mieste. Septyniuose iš penkiolikos milijonų ir daugiau miestų yra metro.
Milijoninį gyventojų turintis miestas yra ypatingas statusas. Sovietmečiu pirmenybę finansuojant turėjo miestai, kuriuose gyvena daugiau nei milijonas gyventojų. Tokie privalumai kaip metro taip pat buvo susiję su gyventojų skaičiumi.
Šiuolaikinėje Rusijoje šis statusas suteikia galimybę dalyvauti daugelyje federalinių programų ir projektų, įskaitant nacionalinius, ir gauti padidintas dalis iš federalinio biudžeto.
Visi pagrindiniai rodikliai, skirti nustatyti biudžeto išlaidas didelių didmiesčių problemoms spręsti, skaičiuojami pagal gyventojų skaičių. Tai apima ligoninių ir poliklinikų, vaikų darželių statybą, miesto kelių tinklo ir greitojo transporto linijų plėtrą. Kai kurios programos šiuo metu įgyvendinamos tik miestuose, kuriuose gyvena daugiau nei milijonas gyventojų.
Be to, milijoninio miesto statusas padeda didinti investicinį patrauklumą. Daugelio gerbiamų įmonių verslo strategijos yra skirtos išskirtinai dideliems miestams. 5

Milijonierių miestų iškilimas

Spartus didžiųjų miestų augimas XIX a. objektyviai nulėmė ypatingos miesto gyvenviečių kategorijos – milijonierių miestų – atsiradimą. 1900 metais didžiausi buvo Londonas (4536 tūkst.), Niujorkas (3437 tūkst.), Paryžius (2714 tūkst.), Berlynas (1890 tūkst.), Čikaga (1699 tūkst.), Viena (1662 tūkst.), Tokijas (1497 tūkst.), Šv. Sankt Peterburge (1265 tūkst.).
Didėjant dideliems miestams ir jų priemiesčiams, atsirado tendencija, kad šalia esančios didelės ir mažos gyvenvietės susijungė į milžiniškas miestų aglomeracijas ar aglomeracijas, kaip tada buvo vadinamos. Iki XX amžiaus pradžios. Tokie nauji urbanistiniai dariniai atsirado daugelyje Didžiosios Britanijos, Centrinės Škotijos ir Vokietijos teritorijų.
XX amžiuje paspartėjo milijonierių miestų augimas, o nuo antrosios pusės miestų plėtra tapo visuotiniu procesu ir pasauline problema. Į šį procesą įtraukiami visi pasaulio regionai, nepaisant urbanizacijos, socialinio-ekonominio ir kultūrinio-istorinio išsivystymo lygio.
XX amžiaus pirmoje pusėje. milijonierių miestų skaičius išaugo nuo 16 iki 75–80, o nuo 1950 iki 1990 metų – nuo ​​77 iki 275, o bendras jų gyventojų skaičius išaugo nuo 187 iki 800 milijonų žmonių. Iki 2010 metų jų skaičius sieks 511, o 2025 metais – 639. 1985 metais išsivysčiusiose šalyse buvo 110 milijonierių miestų, o visuose kituose miestuose – 146, iki 2025 metų prognozuojamas kitoks santykis: išsivysčiusiame pasaulyje bus 153, o 486 besivystančiame pasaulyje.
Nuo XX amžiaus antrosios pusės. Didžiųjų pasaulio miestų augimas daugiausia vyksta besivystančių šalių sąskaita.
JT žinynuose iš įvairios ir kiekybiškai reikšmingos milijonierių miestų kategorijos itin dideli miestai – megamiestai (metropoliai) ir metropolinės zonos, kuriose gyvena 8 milijonai ar daugiau žmonių – yra identifikuojami ir aiškiai apibrėžti kaip nepriklausoma grupė. 1950 metais tik Niujorkas ir Londonas viršijo nurodytą gyventojų skaičių, 1960 prie jų prisijungė Tokijas ir Pekinas, o 1970 metais mega miestų skaičius išaugo iki 11, iš jų 5 besivystančiose šalyse (Meksikas, Pekinas, San Paulas, Buenos Airės). , Rio de Žaneiras).
Bendras megamiestų skaičius Vakaruose iki 1970 m. pasiekė šešis ir nuo to laikotarpio nepasikeitė. Megamiestų augimas, prasidėjęs Vakaruose ir pasiekęs ribas šioje pasaulio dalyje, dinamiškai tęsiasi besivystančiose šalyse. 2000 m. megamiestų skaičius išaugo iki 19, o iki 2015 m. išaugs iki 27. Prie mega miestų, kuriuose gyvena daugiau nei 10 milijonų gyventojų, yra daugybė Azijos miestų – Bombėjus, Didžioji Manila, Džakarta, Seulas ir kt. . 6
Šiuolaikinių miestų augimas ir plėtra visų pirma siejami su ekonomine nauda – vadinamąja aglomeracine ekonomika: gamintojų ir vartotojų koncentracija ribotoje teritorijoje savaime tampa papildomų pajamų šaltiniu, nes sumažėja gamybos kaštai vienam produkcijos vienetui. (galimybė sukurti optimalaus dydžio gamybos patalpas) ir sumažinti transporto kaštus (pirkėjų ir pardavėjų artumas, bendros infrastruktūros sukūrimas).
Tačiau ekonominė nauda iš miesto ploto ir gyventojų skaičiaus augimo didėja tik iki tam tikrų ribų – kol neišvengiamai didėjančios transporto sąnaudos gabenant pramonines prekes, žaliavas ir keleivius nėra naudingos duotoms gamybos sąnaudoms.
Aplinkos problemų paaštrėjimas didelėse miestų aglomeracijose, asmeninio transporto ir modernių susisiekimo priemonių plėtra lemia gyventojų nutekėjimą į priemiestines priemiesčių zonas. Šį reiškinį didele dalimi skatina pigesnės žemės sklypų kainos už miestų ribų ir žinioms imlių pramonės šakų persikėlimas į priemiestinius pramonės parkus, kuriems aglomeracijos efekto reikšmė nedidelė. 7

Išvada

Spartus miestų augimas pastaraisiais dešimtmečiais yra tai, ką mokslinėje literatūroje paprastai vadinu „miesto revoliucija“. Miestų gyvenviečių augimas toks intensyvus, kad, preliminariais skaičiavimais, iki 2005 m. jose gyvens mažiausiai pusė pasaulio gyventojų. Šiuolaikinės demografinės tendencijos prisideda prie to, kad jau 2/3 pasaulio miestų gyventojų yra susitelkę besivystančiose šalyse, kur kasmet naujais miesto gyventojais tampa 65 mln. JT ekspertų nuomone, tai lems, kad iki 2025 metų urbanizacijos lygis besivystančiose šalyse viršys 80 proc.

Didėja ne tik miestų gyventojų skaičius, bet ir žmonių koncentracija atskirose didelėse miestų aglomeracijose – megapoliuose. Didieji miestai ne tik sparčiai auga, absorbuodami aplinkinius kaimus, jie susilieja vienas su kitu, suformuodami megapolius, kuriuose gyvena daug dešimčių milijonų žmonių.

Megapoliai – dėl didžiulės žmonių, pramonės įmonių, transporto koncentracijos juose – yra didžiausi visų rūšių gamtos išteklių – teritorinių, energijos, maisto ir svarbiausių aplinkos taršos šaltinių – vartotojai. Natūralios aplinkos apkrova smarkiai didėja ne tik pačiuose megapoliuose, bet ir už jų ribų.

Svarbiausios mūsų laikų problemos yra aprūpinimas vandeniu megapolių gyventojams ir nuotekų šalinimas. Šiukšlių išvežimas ir žmonių atliekų išvežimas laikomas rimtomis problemomis.

Megamiestuose susidaro ypatingas mikroklimatas. Gyvenamųjų namų statyba mažina vėjo greitį, o užsistovėjęs oras prisideda prie labai toksiškų pramoninių teršalų koncentracijos. Smogas – dūmų, dulkių ir rūko mišinys, mažinantis saulės spindulių kiekį, sukelia sunkias žmonių ligas. Oro temperatūra miestuose visada yra šiek tiek aukštesnė už vidutinę vietovės temperatūrą. Miesto atmosferos „šildymas“ atsiranda dėl automobilių kuro deginimo, pastatų šildymo ir vėlesnio jų aušinimo bei iš visų miesto objektų išsiskiriančios radiacinės šilumos. Miestuose, esančiuose vidutinio klimato platumose, sniegas nutirpsta anksčiau, o augalai sužaliuoja. Dažnai žiemą iš miestų neišskrenda paukščiai, kurie dažniausiai žiemoja kituose regionuose; Miestuose formuojasi supaprastintos faunos ir floros bendrijos.

Nepaisant to, turime būti aiškūs, kad nemaža dalis pasaulio gyventojų ir toliau gyvens megapoliuose – tokią realybę skatina žmonių gyvenimo ypatumai, jų darbas, šiuolaikinių technologijų lygis ir daugelis kitų priežasčių. Megamiestų augimas yra „natūralus reiškinys“, visuomenės saviorganizacijos rezultatas, dėl kurio auga žmonių tarpusavio ryšys. Turime priimti šią realybę ir išmokti statyti megapolius taip, kad, jei įmanoma, išvengtume jiems šiandien būdingų problemų. 8

Bibliografija:

Zubarevičius N. Rusijos miestai kaip augimo centrai // Rusijos ekspertų apžvalga. - 2006 [Elektroninis išteklius] URL: http://demoscope.ru/weekly/2006/0247/analit04.php (Prisijungimo data: 12.12.17)
Milijonai plius Rusijos miestų. [Elektroninis išteklius] URL: http://www.perepis-2010.ru/ news/detail.php?ID=7177 (Prisijungimo data: 12.12.17)
Kitanovich B. Planeta ir civilizacija pavojuje / Kitanovich B. - M.: Mysl, 1991. - P. 239
Megapolis amžių sandūroje. Socialiniai-ekonominiai ir aplinkosaugos aspektai. Rusijos ekonominės ir socialinės problemos 2000. T. 1. M., 2000 m
Murtuzalieva E. A., Garunova N. N. MIESTO RAIDAS VAKARŲ EUROPOS ŠALIŲ ISTORIJOJE XVI-XIX AMŽIAIS: PALYGINAMOJI ANALIZĖ [Elektroninis išteklius] URL: http://www.rae.ru/forum2012/7/ 2817 (Prisijungimo data: 2012-12-17)
Ozerova G.N., Pokšiševskis V.V. Pasaulio urbanizacijos proceso geografija: Vadovas mokytojams - M.: Edukacija, 1981. - 202 P.
Pertsikas E.N. Miestų geografija (geo-urbanistika) / Pertsik E.N. – M.: Aukštoji mokykla, 1991. – 326 p.

ir tt................

Milijonierių miestai (arba milijonierių miestai) yra miestai, kurių gyventojų skaičius viršija vieną milijoną gyventojų. Kiek tokių miestų yra mūsų šalyje? O kokie tai miestai? Mūsų straipsnyje bus kalbama apie tai.

Milijonai pasaulio miestų ir jų geografija

Mūsų planetos gyventojų skaičius sparčiai auga. Ir jei prieš porą šimtmečių miestuose gyveno vos keli tūkstančiai gyventojų, tai šiandien daugelio jų gyventojų skaičius jau siekia šimtus tūkstančių. O kai kurie megapoliai jau gavo „milijonierių“ statusą. Tai reiškia, kad jose gyvena mažiausiai vienas milijonas žmonių. Neįsivaizduojamai didžiulis skaičius!

Jei tiki istoriniais dokumentais, pirmasis miestas planetoje, pasiekęs milijoną gyventojų, buvo senovės Roma. Tai įvyko maždaug pačioje mūsų eros pradžioje. Tačiau jau V amžiuje miestas neteko šio statuso. Pirmajame tūkstantmetyje milijonierių miestais tapo ir Bagdadas bei Kinijos miestas Sianas. Jei tikite kitais šaltiniais, gali būti, kad pirmojo tūkstantmečio pabaigoje dar keli Kinijos miestai turėjo milijonus gyventojų.

Mūsų planetos gyventojų skaičius pradėjo sparčiai augti XX amžiuje. Ir jei XIX amžiaus viduryje visus milijonus pliusus pasaulio miestus buvo galima suskaičiuoti ant vienos rankos pirštų, tai 1980-aisiais jų jau buvo daugiau nei du šimtai! Kuriose šalyse tokių miestų yra daugiausia? O kiek milijonų plius miestų šiandien yra Rusijoje?

Šiandien, įvairiais skaičiavimais, tokių miestų planetoje yra nuo 300 iki 500. Verta paminėti, kad milijonai plius miestų pasaulio žemėlapyje išsidėstę itin netolygiai. Taigi absoliučiai savo skaičiumi lyderiai yra: Kinija (įvairiais vertinimais nuo 53 iki 61) ir Indija (54 miestai). Ir tai visai nestebina, nes šiose šalyse gyvena maždaug milijardas (!) žmonių. Toliau rikiuojasi Brazilija, Rusija, Indonezija, Japonija ir Nigerija.

Taigi kiek milijonų plius miestų yra Rusijoje? Daugiau apie tai vėliau mūsų straipsnyje.

Daugiau nei milijonų Rusijos miestų sąrašas

2015 metų pradžioje Rusijoje yra 15 tokių miestų. Čia pateikiamas visų šių gyvenviečių sąrašas, išdėstytas gyventojų skaičiaus mažėjimo tvarka (nurodytas gyventojų skaičius 2014 m. pradžioje):

1. Maskva (daugiau nei 12 mln. žmonių).
2. Jekaterinburgas (1,41 mln.).
3. Nižnij Novgorodas (1,26 mln.).
4. Kazanė (1,19 mln.).
5. Samara (1,17 mln.).
6. Čeliabinskas (1,16 mln.).
7. Omskas (1,16 mln.).
8. Rostovas prie Dono (1,11 mln.).
9. Ufa (1,10 mln.).
10. Krasnojarskas (1,04 mln.).
11. Permė (1,03 mln.).
12. Volgogradas (1,03 mln.).
13. Voronežas (1,01 mln.).

Dar du Rusijos miestai – Saratovas ir Krasnodaras – šiek tiek nesiekia milijono ribos.

Įdomu pastebėti, kad Rusijos teritorijoje miestai, kuriuose gyvena daugiau nei milijonas gyventojų, taip pat išsidėstę labai netolygiai. Dauguma jų yra europinėje šalies dalyje. Jei atsižvelgsime į Rusijos ekonominį zonavimą, didžiausias milijonierių miestų skaičius yra Uralo ekonominiame regione.

Visuose minėtuose miestuose gyvena apie 20% visų Rusijos Federacijos gyventojų.

Milijoninių miestų svarba

Miestai, kuriuose gyvena daugiau nei milijonas gyventojų, yra tvirtovės, kurių pagrindu formuojasi bet kurios teritorijos ar valstybės socialinė ir ekonominė struktūra. Jie yra galingi šalies ekonominės plėtros varikliai.

Milijonieriai miestai, kaip taisyklė, veikia kaip svarbūs pramonės, kultūros ir mokslo centrai, pritraukiantys geriausius žmogiškuosius išteklius. Įdomu, kad sovietmečiu milijoninis miestas turėjo nemažai privilegijų prieš kitas gyvenvietes. Visų pirma, jis gavo teisę statyti savo metro.

Maskva yra multimilijonierius Rusijos miestas

Didžiausias planetos metropolis šimtmečio pabaigoje (tiksliau 1897 m.) pasiekė milijono žmonių ribą. Tačiau iki XX amžiaus XX amžiaus Maskva gyventojų skaičiumi vis dar buvo prastesnė už Sankt Peterburgą. Tik atvirkštinis Rusijos sostinės perkėlimas į Maskvą padėjo ištaisyti šią situaciją.

Antroje praėjusio amžiaus pusėje Maskvos gyventojų skaičiaus augimo tempas buvo maždaug vienas milijonas žmonių per dešimt metų. Įdomus vaizdas buvo stebimas posovietiniais laikais (ir tebestebima dabar), kai Maskvos gyventojų skaičius nuolat augo, nepaisant bendrų neigiamų gyventojų skaičiaus augimo rodiklių visoje šalyje. Šiandien mieste gyvena daugiau nei 12 milijonų žmonių, o pati Maskva toliau plečiasi.

Sankt Peterburgas yra antras pagal gyventojų skaičių Rusijos miestas

Sankt Peterburgas milijono gyventojų ribą viršijo kiek anksčiau nei Maskva – 1890 m. Po to miesto gyventojų dinamika pasižymėjo labai stipriais šuoliais, o tai pirmiausia paaiškinama Pirmuoju pasauliniu karu, Pilietiniu karu ir Didžiuoju Tėvynės karu.

1988 metais buvo užfiksuotas istorinis Sankt Peterburgo gyventojų skaičiaus maksimumas (per 5 mln. žmonių), po kurio miesto gyventojų pradėjo mažėti. Ir tik 2012 metais miestas vėl peržengė penkių milijonų gyventojų ribą.

Pagaliau...

Dabar žinote, kiek milijonų plius miestų yra mūsų šalyje. Iš viso jų yra 15. Planetoje yra keli šimtai milijonierių miestų ir jie pasiskirstę itin netolygiai. Taigi, dauguma jų yra dviejose pasaulio šalyse – Indijoje ir Kinijoje.